Dutch

Hypotheek in Spanje afsluiten: het stappenplan

Een hypotheek in Spanje afsluiten gaat in grote lijnen via acht stappen: NIE-nummer aanvragen, een financieringscheck doen, je maximale hypotheek berekenen, je documenten verzamelen, een bank of broker kiezen, de taxatie laten uitvoeren, de hypotheekofferte tekenen en uiteindelijk passeren bij de notaris. Reken op een mediane doorlooptijd van ongeveer 4,7 maanden van eerste aanvraag tot tekenen. Niet de “4 tot 10 weken” die je elders leest, want dat is in de praktijk te optimistisch.

Het grootste knelpunt is bijna nooit de bank zelf, maar de papierwinkel. Hoe sneller je je documenten compleet hebt, hoe korter het traject. In dit stappenplan loop je het hele proces door, inclusief een checklist met de documenten die je nodig hebt. Voor het complete overzicht lees je onze gids hypotheek in Spanje voor Nederlanders.

Snel willen weten wat je kunt lenen? Bereken in een paar minuten je maximale financiering en je maandlasten op basis van je inkomen en de woningwaarde. Naar de rekentool

Hoe lang duurt het echt?

Bij Upscore aangevraagde hypotheken hebben een mediane doorlooptijd van ongeveer 4,7 maanden, van eerste aanvraag tot de handtekening bij de notaris. Dat is eerlijker dan de korte termijnen die veel partijen noemen, want de meeste vertraging zit in het verzamelen en goedkeuren van je documenten.

Er zit ook verschil per bank. Sabadell verwerkt aanvragen het snelst, CaixaBank zit daar net achter, en UCI is duidelijk trager.

Bron: Upscore Dutch applicant data. Doorlooptijden zijn medianen en verschillen per dossier.

Heb je een specifieke woning op het oog en dus haast, dan is dat verschil het overwegen waard. Goed nieuws: een groot deel van de Nederlandse kopers heeft die woning al gevonden voordat ze de financiering aanvragen. Met een concrete woning in handen kan de bank veel sneller een offerte maken, want dan ligt de waarde van het onderpand al vast.

Het stappenplan: van NIE tot notaris

Stap 1. Vraag je NIE-nummer aan

Zonder een NIE-nummer (Número de Identidad de Extranjero) kun je in Spanje geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Dit is meteen de lastigste eerste horde, en je begint er daarom het beste zo vroeg mogelijk mee. Op het VIVA-forum verwoordt een lezer het zo: “Een NIE-nummer aanvragen is vreselijk… erg lastig om een afspraak te krijgen.” (VIVA-forum, permalink van het draadje nog te verifiëren).

Je vraagt de NIE aan bij een Spaans consulaat in Nederland of bij een politiebureau in Spanje. Reken op wachttijd voor de afspraak. Begin hier dus echt op tijd mee, voordat je een bod uitbrengt. Meer over de aanvraag lees je bij de Spaanse overheid.

Stap 2. Doe een financieringscheck

Het is verstandig om vroeg te checken of een woning in Spanje op dit moment eigenlijk wel voor je is weggelegd. Met de rekentool zie je snel of je aan de belangrijkste criteria voldoet, óf dat je nog even moet sparen. Zo ga je niet op huizenjacht zonder te weten wat je ongeveer kunt lenen.

Stap 3. Bereken je maximale hypotheek

Voordat je een bod doet, wil je je goed oriënteren. Wat is je maximale financiering bij een Spaanse bank? Heb je overwaarde op je Nederlandse woning die je kunt inzetten? En wat is het doel van je aankoop: ga je er zelf wonen of wil je verhuren?

Voor niet-ingezetenen financieren Spaanse banken doorgaans 60 tot 70% van de woningwaarde, dus reken op minimaal 30% eigen geld. Uit data van Upscore blijkt dat Nederlandse klanten mediaan rond de 70% financiering aanvragen, bij een mediane woningwaarde van ongeveer €280.000. De Nederlander brengt dus structureel fors eigen vermogen in. Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je inkomen en je bestaande lasten in Nederland.

Stap 4. Verzamel je documenten

Hier zit het echte knelpunt. Je bent voor de Spaanse bank een onbekende buitenlander, en die vraagt daarom behoorlijk wat documenten op. Zorg ervoor dat je dossier compleet is voordat je het indient, want een incompleet dossier is de belangrijkste oorzaak van vertraging. De Banco de España houdt toezicht op de Spaanse geldverstrekkers, en die toetsen je aanvraag streng.

Checklist documenten:

• Geldig paspoort en je NIE-nummer
• Loonstroken van de laatste 3 tot 6 maanden (of jaarcijfers als je ondernemer bent)
• Je IB-aangifte van het laatste jaar
• Bankafschriften van de afgelopen maanden
• Een overzicht van je bestaande Nederlandse hypotheek en andere schulden
• Een arbeidscontract of werkgeversverklaring
• Soms een internationaal kredietoverzicht

Spaanse documenten moeten vaak vertaald en soms voorzien zijn van een apostille. Het is verstandig om dat vooraf te checken, zodat je niet halverwege stilvalt.

Stap 5. Kies een bank of broker

Zodra je financiering rondkomt, kies je een Spaanse bank of een broker die ervaring heeft met Nederlandse kopers. In de praktijk lopen de meeste afgesloten hypotheken via Sabadell en CaixaBank (samen ongeveer 89% van de Spaanse afsluitingen bij Upscore), en UCI dekt het grootste deel van de rest. Een broker onderhandelt namens jou met de bank. Wil je liever zelf met de bank praten, dan kan dat ook, maar houd er rekening mee dat het proces in Spanje behoorlijk complex is.

Stap 6. Laat de taxatie uitvoeren

Zodra je akkoord gaat met de aanbieding, laat de bank de woning taxeren door een erkende taxateur. De taxatie bepaalt de waarde van het onderpand, en de bank baseert het maximale bedrag op de laagste van de koopsom of de taxatiewaarde. Aangezien de financiering mede op die waarde rust, is dit een belangrijk onderdeel van het proces. Je hoeft hiervoor niet persoonlijk naar Spanje te komen; veel banken regelen het op afstand.

Stap 7. Ontvang en teken de hypotheekofferte

Na een goedgekeurde taxatie ontvang je de definitieve hypotheekofferte. Het Spaanse tarief is meestal gekoppeld aan de Euribor, met een opslag van de bank erbovenop. De actuele stand vind je op euribor-rates.eu. Controleer de voorwaarden, de looptijd en de bijkomende kosten goed voordat je tekent. Voor niet-ingezetenen ligt het tarief doorgaans iets hoger dan voor lokale kopers.

Stap 8. Passeren bij de notaris

Alle partijen (notaris, bank, koper en verkoper) kiezen samen een passeerdatum. Meestal passeren de woning en de hypotheek op hetzelfde moment. Op die datum moet iedereen aanwezig zijn, al kun je een advocaat machtigen om namens jou te tekenen. Vanaf de definitieve handtekening is de woning van jou en schrijf je hem in bij het kadaster.

En de belasting?

Het stappenplan eindigt bij de notaris, maar de fiscale kant loopt door. In Spanje betaal je jaarlijks IBI* en, als niet-ingezetene, IRNR*. In Nederland valt de woning in Box 3* als overig vermogen. De Spaanse Belastingdienst en de Nederlandse Belastingdienst hanteren allebei eigen regels, maar het belastingverdrag voorkomt dubbele belasting. Hoe je Spaanse hypotheekschuld je Box 3 beïnvloedt, werken we volledig uit bij Box 3 en je tweede huis in Spanje.

Kortom

Een hypotheek in Spanje afsluiten verloopt via acht stappen, van het NIE-nummer tot het passeren bij de notaris. Het hele traject duurt mediaan ongeveer 4,7 maanden, en het grootste knelpunt is de documentatie, niet de bank. Begin daarom op tijd met je NIE en zorg dat je papieren compleet zijn voordat je je aanvraag indient. Via Sabadell gaat het sneller (rond 4,3 maanden), via UCI duurt het langer. En weet je al welke woning je wilt? Dan sta je sterker en gaat het proces sneller.

Heb je al een woning op het oog? Vraag een Finance Passport aan en doe vooraf een check op je dossier. Je krijgt een pre-kwalificatie, zodat je sterker staat bij de bank en de onderhandeling. Vraag je Finance Passport aan

Veelgestelde vragen

Hoe lang duurt het om een hypotheek in Spanje af te sluiten? Bij Upscore-klanten mediaan ongeveer 4,7 maanden, van eerste aanvraag tot tekenen bij de notaris. Via Sabadell gaat het sneller (rond 4,3 maanden), via UCI langer (rond 8 maanden). Hoe sneller je je documenten aanlevert, hoe korter het traject.

Wat heb ik als eerste nodig? Een NIE-nummer. Zonder NIE kun je geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Een afspraak voor de aanvraag is lastig te krijgen, dus begin hier vroeg mee.

Welke documenten vraagt de Spaanse bank op? Een geldig paspoort, je NIE, loonstroken, je IB-aangifte, bankafschriften, een overzicht van je bestaande schulden en meestal een arbeidscontract of werkgeversverklaring. Vaak moeten documenten vertaald en geapostilleerd worden.

Moet ik naar Spanje komen voor de hypotheek? Niet per se. De taxatie en het openen van een rekening kun je vaak op afstand regelen. Bij het passeren bij de notaris moet iedereen aanwezig zijn, maar je kunt een advocaat machtigen om namens jou te tekenen.

Bij welke bank sluit ik de hypotheek af? Niet bij je Nederlandse bank. In de praktijk lopen de meeste afsluitingen via Sabadell en CaixaBank. Een vergelijking per bank vind je bij welke bank geeft een hypotheek in Spanje.

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Overwaarde van je Nederlandse woning gebruiken om in Spanje te kopen

Ja, je overwaarde inzetten voor een huis in Spanje is een veelgebruikte route, maar het is niet automatisch de slimste. Je hebt grofweg twee wegen: je hypotheek in Nederland verhogen (overwaarde opnemen), of een hypotheek afsluiten bij een Spaanse bank. Ze leveren een heel ander fiscaal plaatje op, en, dit is wat bijna niemand vertelt, ze kunnen elkaar in de weg zitten.

In het kort:

• Wat is overwaarde? Het verschil tussen de marktwaarde van je woning en je restschuld. →
• Overwaarde NL of Spaanse hypotheek? Twee routes, twee fiscale uitkomsten. →
• Het fiscale kruispunt: rente over je opgenomen overwaarde voor een Spaans huis is in Nederland niet aftrekbaar*; een Spaanse hypotheekschuld is in Box 3 wel aftrekbaar*. →
• De valkuil: neem je overwaarde op, dan kan de Spaanse bank besluiten je géén hypotheek meer te geven. →

Wij zien in onze data dat de Nederlandse koper relatief veel eigen geld inbrengt, vaak juist via overwaarde. Hieronder zetten we de twee routes naast elkaar, mét het fiscale plaatje dat de meeste adviseurs overslaan.

Wat is overwaarde precies?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van je woning en je openstaande hypotheekschuld (de restschuld), minus eventuele verkoopkosten. Heb je een huis dat €450.000 waard is en staat er nog €250.000 hypotheek op? Dan heb je grofweg €200.000 aan overwaarde.

Een Nederlandse bank of geldverstrekker kijkt daarbij naar de WOZ-waarde of, beter nog, naar een officiële taxatie. Op basis van die marktwaarde berekent de bank de loan-to-value: de verhouding tussen je hypotheekschuld en de waarde van je woning. Hoe lager die verhouding, hoe meer ruimte je in principe hebt om overwaarde op te nemen.

Belangrijk: je hoeft je huis niet te verkopen om bij die overwaarde te komen. Via een taxatie kun je je bestaande hypotheek verhogen (een hogere inschrijving) of een tweede hypotheek afsluiten. Daarmee maak je de overwaarde “vrij” zonder te verhuizen.

Overwaarde opnemen in Nederland of een hypotheek bij een Spaanse bank?

Hier begint de eigenlijke keuze. Je financiert je Spaanse aankoop grofweg op twee manieren.

Route 1, overwaarde opnemen in Nederland. Je verhoogt je Nederlandse hypotheek of sluit een tweede hypotheek af op je eigen woning. Het geld dat vrijkomt, breng je in als eigen vermogen bij de aankoop in Spanje. Je betaalt dan in Spanje mogelijk cash, of je hoeft daar minder of niets te financieren.

Route 2, een hypotheek bij een Spaanse bank. Je laat de woning in Spanje zelf financieren. Spaanse banken financieren voor niet-residenten meestal 60% tot 70% van de waarde, dus je brengt sowieso 30% tot 40% eigen geld in, plus de kosten koper (in Spanje al snel 10% tot 14%*).

Let op: deze routes staan niet los van elkaar. Neem je in Nederland flink overwaarde op, dan stijgen je vaste lasten. En daardoor kan de Spaanse bank oordelen dat er te weinig ruimte over is om jou nóg een hypotheek te verstrekken. De twee wegen concurreren dus met elkaar. Daar komen we zo op terug.

Wat eist de Nederlandse bank?

Voor het opnemen van overwaarde gelden in Nederland strenge regels. De bank wil zien dat je inkomen de hogere lasten kan dragen, en kijkt daarbij naar je totale schuldenlast. Een vuistregel die adviseurs vaak hanteren: houd je woonlasten na de verhoging onder ongeveer 35% van je bruto inkomen (de debt-to-income ratio, oftewel DTI). Zit je daarboven, dan wordt de verhoging lastig.

Daarnaast vraagt de bank vrijwel altijd wat het doel van de opname is. En daar zit het addertje onder het gras: Nederlandse banken zien overwaarde graag teruggaan in een stabiele investering, maar voor vastgoed in het buitenland zijn ze vaak terughoudend. Investeren in een woning op zich vinden ze prima; een woning in Spanje financieren een stuk minder. Sommige geldverstrekkers staan wél open voor een aankoop in het buitenland, dus oversluiten naar zo’n partij kan een uitweg zijn.

Het fiscale kruispunt: dit slaat bijna iedereen over

Dit is het stuk waar het echt om draait, en precies het stuk dat de meeste vergelijkingen weglaten.

De rente over je opgenomen overwaarde is in Nederland niet aftrekbaar.* De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor de financiering van je eigen woning in Box 1.* Gebruik je een hogere hypotheek of tweede hypotheek om een huis in Spanje te kopen, dan valt die schuld niet onder de eigenwoningregeling. Je betaalt dus rente, maar je krijgt daar fiscaal niets voor terug.

Een hypotheek bij een Spaanse bank levert juist een schuld op die in Box 3 wél aftrekbaar is.* Je tweede woning in Spanje geef je in Nederland op in Box 3, tegen de marktwaarde.* De hypotheekschuld op die woning mag je daar van je vermogen aftrekken (voor zover die boven de schuldendrempel van ongeveer €3.700 per persoon uitkomt).* Daardoor daalt je belastbare vermogen in Box 3, en betaal je minder vermogensrendementsheffing.*

Met andere woorden: de manier waaróp je financiert, bepaalt of je schuld fiscaal meetelt of niet. Dat verschil is precies waarom je deze keuze niet puur op de rente moet maken.

Belangrijke kanttekening over het belastingverdrag.* Nederland en Spanje hebben een akkoord over een nieuw belastingverdrag, maar de inhoud daarvan is medio 2026 nog niet openbaar. Het is daarom nog niet met zekerheid te zeggen hoe dubbele belasting precies wordt voorkomen. Reken je dus niet rijk op basis van de huidige regels alleen, en laat je situatie doorrekenen voordat je kiest.

Twee routes naast elkaar

De valkuil: de twee routes kunnen elkaar uitsluiten

Dit is de fout die we koplopers willen besparen. Stel, je neemt eerst in Nederland overwaarde op om “alvast geld klaar te hebben”. Vervolgens vraag je in Spanje toch nog een hypotheek aan. Dan kijkt de Spaanse bank naar je totale lastenplaatje, inclusief die hogere Nederlandse hypotheek. En een Spaanse bank ziet opgenomen overwaarde bovendien als “geleend” geld, niet als eigen spaargeld. Daar zijn ze huiverig voor.

Het gevolg: door de overwaarde op te nemen, kan je financiële ruimte voor een Spaanse hypotheek juist krimpen, of helemaal verdwijnen. Kun je aantonen dat je naast je overwaarde ook echt spaargeld hebt, dan accepteren Spaanse banken vaak 50% tot 70% van je eigen inbreng uit overwaarde. Maar ga er niet zomaar vanuit dat ze coulant zijn.

De kern: kies je route bewust en in de juiste volgorde. Wil je beide combineren, laat dan eerst de volledige berekening maken, zodat je niet halverwege je Spaanse aanvraag vastloopt.

Wat we in de praktijk zien

Upscore Dutch applicant data: Nederlandse aanvragers vragen gemiddeld een loan-to-value van rond de 70% aan, tegen 77-78% bij Amerikaanse en Britse kopers. De Nederlander brengt dus relatief veel eigen geld in, en een groot deel daarvan komt uit de overwaarde van de woning in Nederland.

Dat patroon zien we terug bij wie er al doorheen is. Op het VIVA-forum schrijft een Nederlandse koper:

“Wij hebben het bekostigd met de overwaarde van ons huis in NL… hypotheek laten verhogen.” — Brunette84, VIVA-forum

En op spanjeforum klinkt het advies dat veel kopers krijgen:

“Ons is aangeraden om de overwaarde van ons huis in NL te gebruiken voor de financiering.” — spanjeforum (quote nog te verifiëren in de bron)

Het verklaart waarom de Nederlandse koper vaak met een fors bedrag aan tafel komt. De vraag is niet óf je overwaarde hebt, maar hóe je die inzet zonder je Spaanse hypotheek in de weg te zitten.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn overwaarde gebruiken voor een tweede huis in Spanje? Ja. Je verhoogt daarvoor je Nederlandse hypotheek of sluit een tweede hypotheek af, en brengt dat geld in als eigen vermogen in Spanje. Houd er rekening mee dat niet elke Nederlandse geldverstrekker een opname voor buitenlands vastgoed accepteert.

Is de rente over mijn opgenomen overwaarde aftrekbaar? Nee. Gebruik je de overwaarde voor een woning in Spanje, dan valt die schuld niet onder de eigenwoningregeling en is de rente niet aftrekbaar.* Een hypotheekschuld bij een Spaanse bank is daarentegen wél aftrekbaar in Box 3.*

Krijg ik nog een Spaanse hypotheek als ik eerst overwaarde opneem? Dat is niet zeker. Door de hogere Nederlandse lasten en omdat de Spaanse bank overwaarde als geleend geld ziet, kan je leenruimte in Spanje krimpen. Laat daarom eerst de volledige berekening maken.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig naast mijn overwaarde? Spaanse banken financieren voor niet-residenten meestal 60-70%, plus 10-14% kosten koper* die je zelf inbrengt. Reken in totaal op 30-45% eigen vermogen. Banken zien graag dat een deel daarvan echt spaargeld is.

Bereken je ruimte voordat je kiest. Onze hypotheekcalculator voor Spanje laat in een paar stappen zien hoeveel je in Spanje kunt lenen en hoeveel eigen geld je nodig hebt, zodat je de twee routes met cijfers kunt vergelijken.

Heb je al een woning op het oog? Dan kun je via Upscore een Finance Passport aanvragen: een pre-check van je financiering, zodat je weet of je overwaarde-route je Spaanse hypotheek niet in de weg zit, voordat je een bod uitbrengt.

Verder lezen:

• Het complete overzicht: hypotheek in Spanje voor Nederlanders
• Het fiscale plaatje in detail: belasting Box 3 en je tweede huis in Spanje
• Welke bank geeft een hypotheek in Spanje?
• Hypotheek in Spanje berekenen
• Wat kost een huis kopen in Spanje?

Bronnen:

• Belastingdienst — 2e woning en Box 3
• Belastingdienst — schulden in Box 3
• Banco de España — hypotheekvoorwaarden en LTV
• Agencia Tributaria — belasting voor niet-residenten (IRNR*/IBI)

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Beleggen in vastgoed in Spanje: wat levert buy-to-let echt op (en wat kost de fiscus je)?

Het rendement op verhuurd vastgoed in Nederland staat al een tijd onder druk, en de Box 3-heffing op je vermogen loopt jaar na jaar op. Geen wonder dat steeds meer Nederlanders naar Spanje kijken om in vastgoed te beleggen. Maar wat houd je er netto aan over? Een realistisch netto rendement ligt tussen de 3 en 5%, niet de 9% die je soms hoort. En het stuk dat de meeste artikelen overslaan: hoe je de huurinkomsten in twee landen wordt belast, in Spanje via de IRNR en in Nederland via Box 3.

Snel antwoord (lees verder voor de details):

• Bruto rendement varieert sterk per locatie en type, grofweg van 0% tot 9%+. Realistisch netto: 3 tot 5% na kosten, belasting en leegstand.
• Voor een belegging financieren Spaanse banken non-residenten doorgaans tot 60 a 70% van de taxatiewaarde, lager dan bij een gewone tweede woning. De rest breng je zelf in.
• Toekomstige huurinkomsten tellen niet mee voor je hypotheek; de Spaanse bank rekent alleen met je persoonlijke inkomen.
• Over je netto huurinkomsten betaal je in Spanje IRNR: voor EU-inwoners (en dus Nederlanders) doorgaans 19%*, waarbij je kosten mag aftrekken*. Voor niet-EU-inwoners is dat 24%* zonder kostenaftrek.
• Dezelfde woning telt in Nederland mee in Box 3*. Het belastingverdrag NL-Spanje voorkomt dat je twee keer over hetzelfde vermogen betaalt*.

### Eerst zelf je rendement en maandlast doorrekenen? Reken met een actuele Euribor door wat je in Spanje kunt lenen, wat dat per maand kost en hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een belegging. Bereken je hypotheek in Spanje →

Waarom Nederlanders in Spaans vastgoed beleggen

Spanje is een van de populairste landen in Europa voor huurwoningen, vooral in de grote steden en langs de kust. De vraag naar verhuur blijft hoog door toeristen, expats en studenten, zowel op de korte als de lange termijn. De vastgoedprijzen zijn zeker niet meer laag, maar wel relatief gunstig vergeleken met Nederland of Duitsland. Combineer dat met een woning die vaak waardevast is, en je hebt een solide basis voor een belegging.

Wat we bij Upscore zien: het profiel van de Nederlandse koper verschuift in 2026 duidelijk richting investering, niet alleen een eigen vakantiehuis (Upscore-data van Nederlandse aanvragers; richting, geen cijfers over afgesloten dossiers). Die belegger komt bovendien met relatief veel eigen geld, vaak uit overwaarde, en vraagt gemiddeld een hypotheek van rond de 70% aan. Dat past precies bij hoe een Spaanse bank naar een beleggingspand kijkt.

Houd er wel rekening mee dat de Spaanse overheid en de autonome regio’s strenger worden op aankopen door buitenlanders, om de woningmarkt voor de eigen bevolking te beschermen. Er liggen plannen om aankoop door niet-EU-burgers fors duurder te maken. Voor jou als EU-inwoner verandert dat voorlopig weinig, maar het is goed om de regelgeving per regio in de gaten te houden.

Hoe financier je een beleggingspand in Spanje?

Hier zit het eerste verschil met een gewone tweede woning. Een Spaanse bank financiert een belegging behoudender. Waar je voor een vakantiehuis voor eigen gebruik vaak tot 70% van de taxatiewaarde kunt lenen, ligt dat bij een puur als belegging gekochte woning doorgaans tussen de 60 en 70%. Je eigen inbreng ligt daardoor al snel op 30 tot 40%, plus de kosten koper bovenop dat bedrag.

De belangrijkste kanttekening, en het punt dat veel beginnende beleggers verkeerd inschatten: toekomstige huurinkomsten worden niet meegerekend door de Spaanse bank. Anders dan bij een Nederlandse beleggingshypotheek, waar de verwachte huur soms meeweegt, draagt de Spaanse bank de hypotheek volledig op je persoonlijke inkomen. Je moet dus aantonen dat je de maandlasten ook zonder huurinkomsten kunt betalen. Een stabiel inkomen en een flinke eigen inbreng zijn daarbij doorslaggevend.

De rente baseren Spaanse banken op de Euribor. De Europese Centrale Bank bepaalt via het rentebeleid de basisrente in de eurozone, en de Euribor is de variabele waarop het renteaanbod meebeweegt. Voor een belegging rekenen banken vaak een iets hogere opslag dan voor een woning voor eigen gebruik, omdat ze het risico hoger inschatten.

Een veelgestelde vraag is of je met een B.V. kunt kopen. Dat kan in Spanje niet rechtstreeks. Het enige zakelijke alternatief is een Spaanse S.L. oprichten, maar voor één woning loont dat zelden door de extra kosten en administratie. Bij meerdere panden of een complex kan een S.L. wel interessant worden. Voor de meeste Nederlandse beleggers blijft aankoop op persoonlijke naam de logische route.

### Heb je al een woning op het oog? Heb je een specifieke belegging gevonden in Spanje, dan kun je via het Upscore Finance Passport je financieringsruimte laten doorrekenen en zien welk bedrag een Spaanse bank realistisch verstrekt. Check je financiering →

Welk rendement kun je realistisch verwachten?

Het rendement hangt sterk af van locatie en type vastgoed. In grote steden als Madrid, Barcelona en Valencia liggen de prijzen hoog, maar ook de huren. Aan de Costa’s, waar de vraag naar vakantieverhuur hoog is en de aankoopprijzen vaak lager, kunnen de cijfers hoger uitvallen. Actuele vraagprijzen en gemiddelde huren per gebied vind je op Idealista, de grootste vastgoedportal van Spanje.

Het bruto rendement is alleen het startpunt. Wat telt is je netto opbrengst, na kosten, belasting en leegstand. Reken in Spanje nooit met 365 verhuurdagen per jaar; een bezetting van rond de 80% is voor vakantieverhuur al optimistisch. Een realistisch netto rendement ligt daardoor tussen de 3 en 5%, afhankelijk van hoe goed je het beheer en de fiscaliteit regelt.

Indicatieve scenario’s, gebaseerd op rendementscijfers uit het Nederlandse Spanje-segment. Rendement is nooit gegarandeerd; onderzoek elke casus apart en reken met je werkelijke kosten en bezetting.

Het verschil tussen bruto en netto zit in de lasten die je makkelijk onderschat. Reken minimaal met: IBI (lokale onroerendgoedbelasting), verzekeringen, nutsvoorzieningen, de bijdrage aan de comunidad (de Spaanse VVE), schoonmaak, onderhoud, en eventueel een beheerservice voor sleuteloverdracht en klantcontact. Dat zijn samen al snel enkele procenten rendement. En dan komt de fiscus nog.

De fiscale kern die holapedro niet uitlegt: IRNR over je huur

Dit is het stuk waar de meeste Nederlandse Spanje-artikelen vaag over blijven. Ze noemen “een niet-ingezetenenbelasting” en laten het daarbij. Maar als je verhuurt, is dat percentage precies wat je netto rendement maakt of breekt.

Over je huurinkomsten uit Spaans vastgoed betaal je in Spanje IRNR, de Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de inkomstenbelasting voor niet-residenten. Het tarief hangt af van waar je woont:

• EU- of EER-inwoner (en dus elke Nederlander): 19%.* Belangrijk: je betaalt die 19%* over je netto huur. Je mag kosten aftrekken* die rechtstreeks met de verhuur samenhangen, zoals rente op de Spaanse hypotheek, IBI*, verzekering, onderhoud en de comunidad-bijdrage, naar rato van de verhuurperiode.
• Niet-EU-inwoner: 24% over de bruto huur, zonder kostenaftrek.* Voor Nederlanders is dit niet van toepassing, maar het verklaart waarom het EU-tarief een echt voordeel is.

Je doet hiervoor periodiek aangifte bij de Spaanse fiscus, de Agencia Tributaria. Verhuur je helemaal niet, dan rekent Spanje toch een fictief inkomen over de woning (de imputatie voor eigen gebruik), waarover je eveneens IRNR betaalt*. Vastgoed staat dus nooit volledig fiscaal stil.

Let op een praktische horde die los staat van de belasting: de verhuurvergunning. De gemeente bepaalt of je woning voor toeristische verhuur geregistreerd mag worden, en sommige gemeentes geven die vergunning nooit af of pas na lange tijd. Ook de comunidad van het gebouw kan verhuur tegenhouden. Check dit altijd vóór je koopt, want zonder vergunning verdampt je verhuurrendement.

En in Nederland? Je belegging telt mee in Box 3

Hier komt de tweede helft van het fiscale verhaal, en dit is waar Upscore een ander beeld geeft dan zowel de Spaanse brokers als de Nederlandse fiscalisten. De Spaanse adviseur stopt bij de IRNR; de Nederlandse fiscalist kijkt naar Box 3 maar niet naar je Spaanse financiering. Voor jou hangen ze samen.

Je beleggingspand in Spanje telt in Nederland mee in Box 3*, onder de categorie “overige bezittingen”. Daar geldt een hoog fictief rendement (ongeveer 5,88%* in 2025, 6,00%* in 2026), belast tegen 36%*. Maar betaal je dan dubbel, in Spanje én in Nederland? Nee. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje* geeft Spanje het heffingsrecht over onroerend goed op Spaans grondgebied, en Nederland verleent daarvoor een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting*. De woning telt dus mee voor de hoogte van je vermogen, maar het verdrag haalt het Spaanse deel er grotendeels weer uit.

Twee punten die direct met je belegging te maken hebben:

• Je Spaanse hypotheekschuld is aftrekbaar in Box 3.* De schuld die op de Spaanse woning rust, verlaagt je Box 3-grondslag*. Financier je daarentegen met de overwaarde van je Nederlandse huis, dan is de rente over die opname in Nederland niet aftrekbaar*, omdat het geen eigen woning is. Voor een belegger is dat verschil groter dan het lijkt.
• Box 3 belast je waardestijging niet jaarlijks.* Het fictieve rendement is een aanname, geen heffing op je werkelijke winst. Vanaf 2028 (volgens de huidige planning) gaat Box 3 over op werkelijk rendement*, waarbij de waardestijging van vastgoed pas bij verkoop wordt belast* en je werkelijke huurinkomsten je directe rendement vormen.

Hoe je dit precies doorrekent, met welke financieringsroute fiscaal het gunstigst uitpakt, staat uitgewerkt in onze gids over Box 3 en een tweede huis in Spanje. Voor de Spaanse koopkosten die je vooraf moet inbrengen, lees je de kosten van een huis kopen in Spanje.

Hoe pak je het aan? De volgorde die werkt

Een beleggingspand kopen in Spanje is goed te doen met een duidelijk plan. De volgorde die in de praktijk het soepelst loopt:

1. Bepaal je budget en financiering eerst. Weet hoeveel eigen geld je inbrengt en welk hypotheekbedrag een Spaanse bank realistisch verstrekt, voordat je gaat bieden. Reken op 60 tot 70% financiering en 30 tot 40% eigen inbreng.
2. Kies de locatie op verhuurvraag, niet op gevoel. Onderzoek waar de huurvraag hoog is en de prijs nog redelijk. Controleer of toeristische verhuur er überhaupt vergund wordt.
3. Schakel een advocaat in. De Spaanse vastgoedmarkt is minder geprofessionaliseerd dan je in Nederland gewend bent. Een advocaat checkt het koopcontract en de juridische status, zeker bij appartementen met gedeelde eigendom.
4. Regel je NIE-nummer en fiscale zaken tijdig. Het NIE is verplicht voor de aankoop en de aanvraag duurt vaak langer dan je denkt.
5. Reken het rendement door met de echte kosten. Neem IRNR, IBI, comunidad, onderhoud en realistische leegstand mee, niet alleen de bruto huur.

De volledige route van aanvraag tot notaris, met de echte doorlooptijd per stap, staat in ons stappenplan voor een hypotheek in Spanje. Wil je weten welke Spaanse bank jouw beleggingsprofiel het beste accepteert, lees dan welke bank een hypotheek in Spanje geeft.

Veelgestelde vragen

Kan ik als niet-resident een hypotheek krijgen voor een beleggingspand in Spanje? Ja. Veel Spaanse banken financieren buitenlandse beleggers, doorgaans tot 60 a 70% van de taxatiewaarde, lager dan bij een tweede woning voor eigen gebruik. Je toekomstige huurinkomsten tellen niet mee; de bank beoordeelt je op je persoonlijke inkomen en je eigen inbreng.

Hoeveel belasting betaal ik over de huurinkomsten? Als EU-inwoner betaal je in Spanje 19% IRNR* over je netto huurinkomsten, waarbij je kosten zoals rente, IBI* en onderhoud mag aftrekken*. Niet-EU-inwoners betalen 24%* over de bruto huur zonder aftrek. Daarnaast telt de woning in Nederland mee in Box 3*.

Welk rendement is realistisch op Spaans vastgoed? Reken op een netto rendement tussen de 3 en 5%. Bruto cijfers van 8 tot 9% komen voor bij goed gelegen, goed verhuurde woningen, maar na kosten, belasting en leegstand blijft daar minder van over. Rendement is nooit gegarandeerd.

Tellen mijn verwachte huurinkomsten mee voor mijn hypotheek? Nee. Een Spaanse bank rekent de hypotheek volledig op je persoonlijke inkomen en houdt geen rekening met de huur die je hoopt te ontvangen. Zorg dat je de maandlasten ook zonder verhuur kunt dragen.

Heb ik een verhuurvergunning nodig? Voor toeristische verhuur meestal wel. De gemeente verstrekt die vergunning, en sommige gemeentes doen dat niet of pas na lange tijd. Ook de comunidad kan verhuur beperken. Check dit altijd voordat je koopt.

Tot slot

Beleggen in Spaans vastgoed kan een verstandige zet zijn, maar het echte rendement zit niet in de bruto cijfers die je in advertenties ziet. Het zit in een nuchtere berekening: 60 tot 70% financiering op je persoonlijke inkomen, een netto rendement van 3 tot 5%, en twee fiscale lagen die je vooraf moet doorrekenen, de Spaanse IRNR van 19%* over je netto huur en Box 3* in Nederland. Wie die twee samen bekijkt, weet wat een belegging echt oplevert. Dat is precies de berekening die de meeste partijen los van elkaar maken.

### Wil je weten wat een belegging in Spanje jou netto oplevert? Reken je financieringsruimte en maandlast door, of laat via het Upscore Finance Passport je profiel toetsen als je al een specifieke woning op het oog hebt. Bereken je hypotheek → · Check je financiering →

Interne links

Hypotheek in Spanje voor Nederlanders · Box 3 en een tweede huis in Spanje · Overwaarde gebruiken voor een huis in Spanje · Kosten van een huis kopen in Spanje · Hypotheek in Spanje berekenen · Welke bank geeft een hypotheek in Spanje · Stappenplan hypotheek in Spanje

Externe bronnen (outbound authority)

Idealista (prijzen/markt) · Agencia Tributaria (IRNR/IBI) · Belastingdienst (Box 3 buitenlands vermogen) · Banco de España (Euribor/LTV) · Euribor-rates.eu (actuele rente)

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Kosten van een huis kopen in Spanje: zo bereken je de kosten koper

Reken op 10 tot 14%* extra bovenop de aankoopprijs. Dat zijn de kosten koper in Spanje: de overdrachtsbelasting (ITP) of BTW, de notaris, het kadaster, de gestoría en de hypotheekkosten. Deze kosten financier je niet mee, dus betaal je uit eigen geld. In deze gids zetten we per onderdeel op een rij waar je rekening mee moet houden, met een rekenvoorbeeld bij een woning van €280.000.

Wil je liever meteen een bedrag zien voor jouw situatie? Reken je kosten koper door met onze kostencalculator.

Wat zijn de kosten koper in Spanje?

Net als in Nederland komen er bij de aankoop van een huis in Spanje bijkomende kosten kijken. Maar de kosten koper liggen daar toch wel hoger dan je gewend bent: reken gemiddeld op 10 tot 14%* van de aankoopsom. Het exacte percentage hangt vooral af van twee dingen: koop je bestaande bouw of nieuwbouw, en in welke regio koop je.

Let op: de kosten koper worden in Spanje nooit meegefinancierd. Je betaalt ze dus altijd uit eigen vermogen, naast je inleg. Juist daarom is het verstandig om dit bedrag van tevoren goed in kaart te brengen.

Overzicht: de kosten koper per onderdeel

Hieronder zie je waar de kosten koper uit bestaan. De percentages zijn een richtlijn; vaste bedragen zoals de notaris en het kadaster veranderen nauwelijks mee met de aankoopsom.

Upscore Dutch applicant data: de mediane woning waarvoor Nederlanders bij ons financiering aanvragen ligt rond de €280.000. Reken op die prijs dus al snel €28.000 tot €39.000 aan kosten koper*, bovenop je inleg.

Overdrachtsbelasting (ITP): dit verschilt per regio

Het grootste deel van de kosten koper is de overdrachtsbelasting, in het Spaans de ITP. Die betaal je alleen bij een bestaand pand. Het tarief verschilt sterk per autonome regio: van 6%* in Madrid tot 13%* in de hoogste schijven van Catalunya en de Balearen. Spanje heeft 17 autonome gewesten en die bepalen elk zelf welk tarief ze hanteren. Veel regio’s werken inmiddels met een oplopend tarief naar de prijs van de woning.

Hieronder de tarieven (2025) voor de regio’s waar Nederlanders het meest kopen. Het gaat telkens om het algemene tarief voor bestaande bouw; voor jongeren, grote gezinnen of een eerste woning gelden vaak lagere tarieven.

Kortom, waar je koopt bepaalt voor een flink deel hoe hoog je kosten koper uitvallen. Tip: controleer altijd het actuele tarief van jouw regio, want gewesten passen de percentages regelmatig aan (Catalunya, Murcia en de Comunidad Valenciana wijzigden hun tarief allemaal in 2025/2026). Het officiële overzicht vind je bij de Spaanse belastingdienst, de Agencia Tributaria.

Nieuwbouw: BTW (IVA) in plaats van ITP

Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar BTW, in Spanje de IVA. Die bedraagt op het vasteland 10%*. Daar komen nog de zegelrechten (AJD) bij van ongeveer 1,5%*.

Ter vergelijking: in Nederland betaal je bij nieuwbouw 21%* btw, dus de Spaanse 10%* valt mee. Het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw kan dus aardig oplopen, en het is goed om dit mee te nemen voordat je een keuze maakt.

Notaris en kadaster

Twee kosten die altijd terugkomen, ongeacht de regio:

• Notaris (notaría): in Spanje legt de notaris de koopakte vast en controleert de identiteit van koper en verkoper. De kosten liggen tussen de €600 en €900, afhankelijk van de koopsom. Je mag als koper de notaris zelf kiezen.
• Kadaster: je schrijft de woning op jouw naam in bij het Registro de la Propiedad. Reken hiervoor op ongeveer €600 tot €1.000.

Dit zijn grotendeels vaste bedragen. Ze tellen daardoor procentueel zwaarder bij een goedkope woning dan bij een dure.

Gestoría en advocaat

Het inschakelen van een Spaanse advocaat of gestoría is sterk aan te raden. Anders dan in Nederland blijven schulden in Spanje namelijk op het pand zitten, en niet bij de vorige eigenaar. Een advocaat onderzoekt de juridische status van de woning, controleert openstaande lasten en stelt het koopcontract op. Reken hiervoor op ongeveer 1 tot 1,5% van de aankoopsom.

Een advocaat kan ook je NIE-nummer aanvragen, dat je sowieso nodig hebt voordat je iets kunt regelen in Spanje. Wist je dat je zonder NIE-nummer eigenlijk geen woning kunt inschrijven, geen bankrekening kunt openen en geen hypotheek kunt afsluiten?

Kosten van de hypotheek in Spanje

Sluit je een Spaanse hypotheek af, dan komen daar éénmalige kosten bij. Deze staan los van de aankoopkosten van de woning zelf:

• Afsluitkosten van de bank: tot ca. 1,5% van het hypotheekbedrag. Afhankelijk van je dossier kan dit lager uitvallen.
• Taxatie: verplicht bij een hypotheekaanvraag. De bank financiert maximaal de laagste waarde van aankoopprijs of taxatiewaarde.
• Overige bankproducten: vaak verplicht een opstalverzekering, soms een levensverzekering.

Goed om te weten: sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 zijn de notaris- en registratiekosten voor de hypotheekakte zelf voor rekening van de bank, niet meer voor jou. Controleer dus of de bank deze niet alsnog bij je in rekening brengt.

De meeste banken financieren voor niet-ingezetenen maximaal 70% van de waarde. Je brengt dus minimaal 30% eigen geld in. Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je inkomen, je leeftijd en de Euribor-stand die de rente bepaalt. Bereken je maximale hypotheek in Spanje voordat je verder gaat.

Rekenvoorbeeld: kosten koper bij €280.000

Stel, je koopt een bestaand appartement van €280.000 in de Comunidad Valenciana, en je financiert 70% met een Spaanse hypotheek. Dan ziet je plaatje er ongeveer zo uit:

Als Nederlander reken je de kosten koper dus bovenop je 30% inleg. Bij een woning van €280.000 betekent dat al snel zo’n €115.000 tot €120.000 aan eigen vermogen. Veel Nederlanders lossen dit op door overwaarde uit hun woning in Nederland te gebruiken.

Vergeet de jaarlijkse lasten niet

De kosten koper zijn eenmalig. Daarnaast betaal je elk jaar vaste lasten:

• IBI (onroerendezaakbelasting): ca. 0,4 tot 1,1%* van de kadastrale waarde.
• Gemeentelijke heffingen zoals afval en riool.
• VvE-bijdrage als je in een complex met gemeenschappelijke voorzieningen koopt.
• Opstalverzekering en onderhoud.

Houd er ook rekening mee dat je als niet-ingezetene jaarlijks belasting betaalt in Spanje* en dat je tweede woning in Nederland meetelt in Box 3*. Welke bank het beste bij jouw situatie past, lees je in onze gids over welke bank een hypotheek in Spanje geeft.

Bereken je kosten koper en je eigen geld

De kosten koper verschillen per aankoopsom, per regio en per type woning. Een algemeen percentage geeft je een eerste richting, maar voor een betrouwbaar bedrag kun je beter rekenen met jouw eigen cijfers.

Reken in een paar minuten door hoeveel kosten koper en eigen geld je nodig hebt met onze kostencalculator voor Spanje.

Heb je al een woning op het oog? Dan zetten we met het Finance Passport je complete dossier en je haalbare financiering op een rij, zodat je precies weet welk bedrag aan eigen geld je nodig hebt voordat je een bod uitbrengt.

Bronnen: Agencia Tributaria (ITP/IVA), Banco de España (LTV/Euribor), Belastingdienst (Box 3), Euribor-rates.eu, Idealista (woningprijzen).

ITP/IVA — Agencia Tributaria · LTV en Euribor — Banco de España · Box 3 — Belastingdienst · Euribor-rente · Woningprijzen Spanje — Idealista

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Box 3 en een tweede huis in Spanje: zo telt je Spaanse woning mee (en wat dat betekent voor je financiering)

Ja, je tweede huis in Spanje telt mee in box 3. Maar je betaalt er in Nederland vaak veel minder belasting over dan je denkt, omdat een belastingverdrag tussen Nederland en Spanje dubbele belasting voorkomt. En wat veel mensen niet weten: de manier waarop je je Spaanse woning financiert, met een Spaanse hypotheek of met de overwaarde van je huis in Nederland, verandert je box 3-rekening behoorlijk. Dat is precies het stuk waar de meeste fiscalisten en hypotheekadviseurs langsheen praten. Hieronder lees je hoe het zit, met de cijfers voor 2025 en 2026, en wat de overstap naar werkelijk rendement vanaf 2027/2028 voor je betekent.

Snel antwoord (lees verder voor de details):

• Je Spaanse woning valt in box 3 onder “overige bezittingen”*, met een hoog fictief rendement (5,88%* in 2025, 6,00%* in 2026), belast tegen 36%*.
• Het belastingverdrag NL-Spanje zorgt via de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting dat je in Nederland effectief weinig tot niets betaalt over de waarde van die woning.*
• Box 3 belast bij vastgoed geen niet-gerealiseerde waardestijging op je huis.* Dat fictieve rendement is iets anders, en de toekomstige vermogenswinst wordt pas bij verkoop belast.*
• Een Spaanse hypotheekschuld is aftrekbaar van je box 3-grondslag.* De rente over de overwaarde die je in Nederland opneemt voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar.* Dat verschil is groter dan je zou verwachten.
• In Spanje betaal je daarnaast IBI (lokale onroerendezaakbelasting)* en mogelijk IRNR (belasting voor niet-residenten)*. Die staan los van box 3.

Hoe telt een tweede huis in Spanje mee in box 3?

De Belastingdienst ziet een tweede huis, of dat nu in Nederland of in Spanje staat, als onderdeel van je vermogen in box 3. Je woning valt daarbij in de categorie “overige bezittingen”. Dat is belangrijk, want elk ‘bakje’ in box 3 heeft z’n eigen fictief percentage, en dat van overige bezittingen is fors hoger dan dat van spaargeld.

Over die fictieve opbrengst betaal je box 3-belasting. Het tarief is 36%*. Even het speelveld voor 2025, zoals de Belastingdienst rekent:

• Banktegoeden: 1,37%*
• Overige bezittingen (inclusief vastgoed): 5,88%*
• Schulden: 2,70%* (dit is een negatief rendement, het verlaagt dus je box 3-inkomen)

Het heffingsvrij vermogen is in 2025 € 57.684* per persoon, dus € 115.368* samen met je fiscale partner.

Vuistregel: in 2025 is de belastingdruk op overige bezittingen ongeveer 5,88%* × 36%* ≈ 2,12%* van de waarde die in box 3 valt. Voor 2026 is het forfait voor overige bezittingen 6,00%* en is het heffingsvrij vermogen € 59.357* (alleenstaand). De vuistregel komt daarmee uit op 6,00%* × 36%* ≈ 2,16%*.

Een belangrijke nuance voor een woning in het buitenland: Spanje kent geen WOZ-systeem zoals Nederland. Voor je Nederlandse aangifte gebruik je daarom de waarde in het economisch verkeer, simpel gezegd de marktwaarde bij verkoop. Een lokale taxatie helpt om die waarde te onderbouwen.

De forfaits voor banktegoeden en schulden in 2026 zijn nog voorlopig (definitief begin 2027). De exacte ingangsdatum van het nieuwe stelsel is gebaseerd op de huidige planning en kan wijzigen. Controleer altijd de actuele cijfers bij de Belastingdienst.

“Maar betaal ik dan in twee landen belasting?” Het belastingverdrag NL-Spanje

Nee. Hoewel je Spaanse woning meetelt voor je vermogen in box 3, betekent dat niet dat je er in Nederland de volle mep over betaalt. Tussen Nederland en Spanje is een belastingverdrag gesloten dat juist bedoeld is om te voorkomen dat je in beide landen over hetzelfde vermogen belasting afdraagt.

Hoe werkt dat in de praktijk?

• Stap 1, je aangifte in Nederland. Je geeft de waarde van je Spaanse woning op in je box 3-aangifte, onder overige bezittingen.
• Stap 2, voorkoming van dubbele belasting. Spanje heeft het recht om belasting te heffen over onroerend goed dat op Spaans grondgebied staat.* Omdat Spanje dat heffingsrecht heeft, geeft Nederland je een vermindering op de te betalen box 3-belasting. Die regeling heet de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting en zorgt ervoor dat je effectief in Nederland weinig tot geen belasting betaalt over de waarde van je Spaanse huis.*

De berekening van die aftrek is wel complex, en kan onder de nieuwe regels anders uitpakken dan je gewend bent. Voor de meeste eigenaren is de kern simpel: de woning telt mee voor de hoogte van je vermogen, maar het verdrag haalt het Spaanse deel er weer grotendeels uit.

Box 3 belast geen niet-gerealiseerde winst op je huis

Dit is een veelgemaakte denkfout, en het is belangrijk om het scherp te hebben. Het fictieve rendement van 5,88%* (of 6,00%* in 2026) is geen belasting op de waardestijging van je huis.* Het is een aanname van de fiscus over wat je vermogen gemiddeld opbrengt, ongeacht of dat ook echt zo is. Dat het systeem op dat punt wringt, was precies waarom de Hoge Raad het onredelijk noemde.

Wat verandert er straks? Vanaf 2028 (volgens de huidige planning) gaat box 3 over op werkelijk rendement.* Voor vastgoed geldt dan een belangrijke uitzondering op de jaarlijkse heffing: de waardestijging van je woning wordt pas bij verkoop belast, via een vermogenswinstbelasting, niet jaar na jaar op papier.* Je betaalt dus niet elk jaar over winst die je nog niet in handen hebt. De huurinkomsten die je daadwerkelijk ontvangt vormen wel je directe rendement, en kosten zoals rente over een box 3-hypotheek, onderhoud en beheerkosten worden dan aftrekbaar.*

Let op: tot en met 2027 geldt nog de overgangsregeling met de tegenbewijsregeling.* In die jaren zijn kosten anders dan rente niet aftrekbaar.* Kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfait, dan mag je daarvoor de tegenbewijsregeling gebruiken, al geldt daarbij geen heffingsvrij vermogen.*

De kern die niemand vertelt: je financiering verandert je box 3-rekening

Hier zit het verschil dat de meeste artikelen overslaan. Een fiscalist legt box 3 uit en stopt daar; een hypotheekadviseur regelt je financiering en raakt box 3 niet aan. Maar de twee hangen direct samen, en de keuze die je maakt bij de financiering werkt jaren door in je belasting.

Je kunt een tweede huis in Spanje grofweg op twee manieren financieren:

1. Met een Spaanse hypotheek, afgesloten bij een Spaanse bank op de woning zelf.
2. Met de overwaarde van je huis in Nederland, door je Nederlandse hypotheek te verhogen.

Voor box 3 is dat verschil niet neutraal.

Route 1, Spaanse hypotheek. Een schuld die rechtstreeks samenhangt met de Spaanse woning telt mee als box 3-schuld en verlaagt je box 3-grondslag.* De schuld valt in het ‘bakje’ schulden (forfait 2,70%* in 2025) en haalt zo een deel van het hoge rendement op overige bezittingen weg. Tegelijk loopt die schuld mee in de verdragsbescherming voor het Spaanse deel.*

Route 2, overwaarde uit Nederland. Neem je extra hypotheek op je Nederlandse woning om Spanje te betalen, dan zit die schuld in Nederland. De rente over die opname is in Nederland niet aftrekbaar*, want de lening is niet voor je eigen woning maar voor een tweede huis. Je krijgt dus geen hypotheekrenteaftrek in box 1, en de schuld komt in box 3 terecht.* Voor je portemonnee betekent dit dat de “goedkope” overwaarde fiscaal duurder kan uitvallen dan hij op het eerste gezicht lijkt.

In de praktijk zien we bij Upscore dat Nederlandse kopers met relatief veel eigen geld komen, vaak uit overwaarde, en gemiddeld een hypotheek van rond de 70% van de woningwaarde aanvragen (Upscore-data van Nederlandse aanvragers; mediaan, geen cijfers over afgesloten dossiers). Juist bij die profielen loont het om vooraf te rekenen: wie alles met overwaarde betaalt, mist de box 3-schuldaftrek die een Spaanse hypotheek wél geeft, en verliest in Nederland de aftrek op die opgenomen rente.*

Let op: kies je voor de overwaarde, dan kan het zijn dat je daardoor minder ruimte hebt om in Spanje nog een hypotheek af te sluiten. Je hogere Nederlandse maandlast telt mee in de beoordeling van de Spaanse bank. Beide routes uitsluiten elkaar dus niet vanzelf, maar versterken elkaar ook niet altijd.

En in Spanje zelf? IBI en IRNR

Box 3 is het Nederlandse verhaal. In Spanje betaal je daarnaast je eigen lokale belastingen, los van box 3:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB.*
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), de inkomstenbelasting voor niet-residenten.* Verhuur je niet, dan rekent Spanje een fictief inkomen over de woning; verhuur je wel, dan betaal je over de huurinkomsten (voor EU-inwoners doorgaans 19%*).

Deze Spaanse heffingen worden meegenomen in de verdragslogica, maar ze komen niet in mindering op je box 3-aangifte als kostenpost; ze lopen via het Spaanse systeem.* Reken ze dus apart mee in je totale jaarlijkse last.

Verhuur je de woning? Leegwaarderatio en eigen gebruik

Gebruik je de woning vooral zelf als vakantiehuis, dan is dat fiscaal iets anders dan langdurige verhuur. Bij langdurige verhuur kan de leegwaarderatio van toepassing zijn, waardoor de waarde in box 3 vaak wat lager uitvalt.* Bij kortdurende verhuur van een vakantiewoning geldt dat meestal niet.*

Gebruik je de woning juist vooral zelf, dan verandert er iets per 2026. Tot en met 2025 hoefde je bij de tegenbewijsregeling geen rekening te houden met een fictieve huurwaarde voor dat eigen gebruik.* Vanaf 2026 moet dat voordeel wél worden meegenomen wanneer je tegenbewijs levert.* Dat maakt tegenbewijs voor zelfgebruikte vakantiehuizen minder vaak gunstig dan voorheen.

Wat verandert er in 2027 en 2028?

De overgang naar werkelijk rendement is meermaals uitgesteld. Volgens de huidige planning treedt het nieuwe stelsel in 2028 in werking, met 2027 als laatste overgangsjaar onder de tegenbewijsregeling.* De cijfers en data zijn politiek nog in beweging, dus controleer de actuele stand bij de Belastingdienst voordat je beslissingen neemt.

Wat wel vaststaat als rode draad: de belastingdruk op een tweede woning is de afgelopen jaren opgelopen*, doordat het forfait voor overige bezittingen stap voor stap omhoog ging.* Dat oplopende “box 3-effect” is voor veel Nederlanders een reden geworden om hun aankoop in Spanje juist nu, en goed gestructureerd, aan te pakken in plaats van uit te stellen.

Veelgestelde vragen

Telt mijn huis in Spanje mee in box 3, ook als ik het niet verhuur? Ja. De woning valt onder overige bezittingen en wordt met het fictieve rendement belast, ook als je geen huur ontvangt.* Het belastingverdrag zorgt er via de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor dat je in Nederland effectief weinig tot niets over die waarde betaalt.*

Betaal ik box 3 over de waardestijging van mijn Spaanse huis? Nee, niet jaarlijks. Het huidige fictieve rendement is een aanname, geen heffing op je werkelijke waardestijging.* Vanaf 2028 (gepland) wordt de waardestijging op vastgoed pas bij verkoop belast, niet jaar na jaar.*

Is de rente van mijn Spaanse hypotheek aftrekbaar? Niet in box 1, want het is geen eigen woning. De Spaanse hypotheekschuld telt wel mee als box 3-schuld en verlaagt zo je box 3-grondslag.*

Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse huis gebruiken en de rente aftrekken? Je kunt de overwaarde gebruiken, maar de rente over die opname voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar.* Reken die kosten dus volledig mee in je vergelijking met een Spaanse hypotheek.

Welke waarde gebruik ik voor mijn Spaanse woning in de aangifte? De waarde in het economisch verkeer, oftewel de marktwaarde. Omdat Spanje geen WOZ kent, helpt een lokale taxatie om die te onderbouwen.

Tot slot

Een tweede huis in Spanje is in box 3 minder zwaar belast dan het hoge forfait op overige bezittingen doet vermoeden, dankzij het belastingverdrag.* Maar de echte winst zit in de combinatie die de meeste adviseurs los van elkaar bekijken: hoe je financiert bepaalt mede hoeveel box 3 je betaalt. Een Spaanse hypotheek levert een aftrekbare box 3-schuld op; betalen met overwaarde uit Nederland niet, en bovendien verlies je daar de renteaftrek.* Reken beide routes door voordat je kiest.

Het goede nieuws: met de juiste structuur en tijdige planning is hier vaak veel te besparen, en hoef je je aankoop in Spanje niet uit te stellen vanwege box 3.

Wil je weten welke financieringsroute fiscaal het gunstigst voor je uitpakt? Heb je al een woning op het oog in Spanje, dan kun je via het Upscore Finance Passport je situatie laten doorrekenen en zien wat een Spaanse hypotheek voor jouw box 3 betekent.

Eerst zelf rekenen? Gebruik de hypotheekcalculator voor Spanje om je maandlast en financieringsruimte in te schatten.

Interne links

Hypotheek in Spanje voor Nederlanders · Overwaarde gebruiken voor een huis in Spanje · Kosten van een huis kopen in Spanje · Welke bank geeft een hypotheek in Spanje · Hypotheek in Spanje berekenen

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Welke bank geeft een hypotheek in Spanje?

Niet je Nederlandse bank. Wil je als Nederlander een huis kopen in Spanje, dan sluit je je hypotheek vrijwel altijd af bij een Spaanse bank. ING, Rabobank en ABN AMRO financieren een woning die niet in Nederland staat namelijk vrijwel nooit. De vraag is dus niet of je naar een Spaanse bank gaat, maar naar welke. In de praktijk komen voor Nederlanders vooral drie banken in beeld: Banco Sabadell, CaixaBank en UCI. Hieronder lees je waarom je eigen bank afhaakt, hoe Spaanse banken naar buitenlanders kijken, en welke bank het snelst tot een hypotheek leidt.

### Wil je weten welke bank bij jou past? Vergelijk in een paar minuten welke Spaanse banken jouw aankoopprofiel accepteren en welk aanbod realistisch is, zonder dat je zelf bank na bank hoeft af te bellen. Vergelijk bankaanbiedingen →

Waarom je Nederlandse bank afhaakt

Veel Nederlanders denken: ik heb mijn hypotheek toch al bij ING of Rabobank, dan regel ik die tweede woning in Spanje gewoon via diezelfde bank. Helaas is het niet zo simpel als het lijkt.

Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat. Dat bevestigen Nederlanders ook op forums: “Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat” (VIVA-forum). De reden is praktisch. Sinds de kredietcrisis hebben Nederlandse banken besloten om buitenlands onroerend goed niet meer te financieren, vooral omdat het innen van zekerheden in het buitenland lastig en duur is.

Ook het feit dat ING in Spanje een vestiging heeft, helpt je niet. ING opereert per land als een aparte organisatie: de Spaanse tak staat los van de Nederlandse. De ING in Spanje verstrekt bovendien alleen hypotheken aan Spaanse ingezetenen, oftewel residenten die al belastingplichtig zijn in Spanje. Als non-resident een tweede woning financieren is daar dus niet mogelijk. Hetzelfde geldt voor Rabobank en ABN AMRO: een aankoop in Spanje door een niet-resident valt buiten hun beleid.

Er is wel één route via je Nederlandse bank die wel werkt, maar dat is iets anders dan een Spaanse hypotheek: je kunt de overwaarde van je Nederlandse huis opnemen en dat geld inzetten voor de aankoop. Veel Nederlanders doen dat. Maar let op: als je je overwaarde opneemt, kan dat juist je ruimte voor een Spaanse hypotheek verkleinen. Reken die twee routes daarom altijd naast elkaar door.

Waarom Spaanse banken streng zijn voor buitenlanders

Een Spaanse bank kijkt anders naar jou dan een Nederlandse. Je betaalt belasting bij een andere fiscus, je inkomen komt uit het buitenland en je woont niet ter plekke. Daardoor zien Spaanse banken een non-resident als een hoger risico, en dat vertalen ze in strengere voorwaarden.

In de praktijk betekent dit drie dingen. Ten eerste financieren Spaanse banken voor non-residenten doorgaans tot ongeveer 70% van de taxatiewaarde, waardoor je zelf minimaal 30% eigen geld plus de kosten koper moet inbrengen. Ten tweede rekenen ze vaak een risico-opslag op de rente, juist omdat je belastingplichtig bent in een ander land. En ten derde beoordeelt elke bank je individueel: er bestaat in Spanje geen vaste rente per bank, het aanbod is altijd afgestemd op jouw aankoopprofiel.

De Euribor speelt daarbij een hoofdrol. De Europese Centrale Bank bepaalt via het rentebeleid de basisrente in de eurozone, en de Euribor is de variabele waarop Spaanse banken hun renteaanbod baseren. Staat de Euribor hoog, dan is een hypotheek duurder; daalt hij, dan wordt lenen goedkoper. De Euribor is dus geen vast gegeven maar een bewegende variabele, en het loont om je aanbod te laten ingaan op een gunstig moment.

### Hoeveel kun je lenen tegen welke maandlasten? Reken met een actuele Euribor door wat je in Spanje kunt lenen en wat dat per maand kost, voordat je met een bank gaat praten. Bereken je hypotheek in Spanje →

Welke Spaanse banken financieren Nederlanders?

Niet elke Spaanse bank werkt even makkelijk met buitenlandse kopers. Op Nederlandse forums valt geregeld de naam Banco Sabadell, waar mensen zowel hun bankrekening als hun hypotheek onderbrengen (spanjeforum, te verifiëren). Dat sluit aan bij wat wij in onze eigen praktijk zien.

Op basis van de dossiers die wij voor Nederlandse en andere buitenlandse kopers begeleiden, lopen vrijwel alle afgesloten Spaanse hypotheken via drie banken. Banco Sabadell en CaixaBank zijn samen goed voor ongeveer 89% van de afgesloten dossiers; UCI verzorgt de rest. Het belangrijkste verschil voor jou zit niet zozeer in de rente, maar in de doorlooptijd: hoe lang het duurt voordat je hypotheek er daadwerkelijk is. Die verschilt sterk per bank.

Doorlooptijd = mediaan van het volledige traject van aanvraag tot afsluiting, op basis van de dossiers die wij begeleiden. Het is een richtwaarde, geen garantie: jouw doorlooptijd hangt af van je profiel, je documentatie en de NIE-aanvraag.

Wat opvalt: Sabadell is niet alleen de bank die Nederlanders zelf het vaakst noemen, het is ook de snelste route. CaixaBank zit daar dicht bij. UCI accepteert profielen die bij de grootbanken lastiger passen, maar je betaalt dat met een fors langere doorlooptijd, bijna het dubbele van Sabadell.

Welke bank is voor jou de beste?

Eerlijk antwoord: dat hangt af van je profiel en van hoeveel haast je hebt. Toch is er een duidelijke lijn te trekken.

Heb je een vast inkomen, breng je 30% of meer eigen geld in en wil je vaart maken, dan is Banco Sabadell meestal de logische eerste keuze, zowel qua acceptatie als qua snelheid. CaixaBank is een sterk alternatief met een vergelijkbare doorlooptijd. UCI komt vooral in beeld als de twee grootbanken jouw profiel niet rond krijgen; reken dan wel op een traject dat richting de acht maanden loopt.

Belangrijk om te weten: je hoeft die banken niet zelf één voor één af te bellen. De banken beoordelen je individueel en je krijgt pas een concreet renteaanbod nadat ze je dossier hebben bekeken. Het scheelt veel tijd om eerst je profiel te laten toetsen en dan gericht naar de bank te stappen die het beste bij je past. Dat geldt zeker als je al een specifieke woning op het oog hebt: kopers die hun woning al gevonden hebben, komen in onze praktijk veel vaker tot een afgeronde hypotheek dan mensen die nog rondkijken. Heb je je droomhuis al gevonden, dan is de bankkeuze de stap die je niet wilt laten vertragen.

Wat je verder moet regelen

Een Spaanse bank vraagt meer dan alleen je salarisstrook. Je hebt een NIE-nummer nodig (het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders), een Spaanse bankrekening, en bewijs van je inkomen en eigen vermogen. Houd er rekening mee dat je ook de kosten koper in Spanje zelf moet financieren; die komen bovenop de 30% eigen inbreng. De volledige route van aanvraag tot notaris staat in ons stappenplan voor een hypotheek in Spanje.

Reken er ook op dat je woning in Spanje gevolgen heeft voor je Nederlandse belasting. Een tweede huis valt in Nederland onder Box 3*, en hoe je je aankoop financiert (Spaanse hypotheek of overwaarde) maakt fiscaal verschil*. In Spanje zelf betaal je daarnaast lokale belastingen*, waar je via de Agencia Tributaria meer over vindt.

Kortom

Je Nederlandse bank financiert je Spaanse huis vrijwel nooit, dus je gaat naar een Spaanse bank, in de praktijk meestal Banco Sabadell, CaixaBank of UCI. Sabadell is daarbij de snelste en meest gekozen route, CaixaBank een sterk alternatief, en UCI de optie voor lastigere profielen tegen een langere doorlooptijd. Wil je weten welke bank jouw profiel accepteert en wat je realistisch kunt lenen, begin dan met een vergelijking van de aanbiedingen voordat je een bank kiest.

### Zet de stap die je hypotheek niet vertraagt Laat je profiel toetsen en zie meteen welke Spaanse banken bij je passen, inclusief een indicatie van het aanbod. Zo verlies je geen tijd, juist als je je woning al gevonden hebt. Vergelijk bankaanbiedingen →

Meer lezen: de complete gids over een hypotheek in Spanje voor Nederlanders.

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.

Hypotheek in Spanje voor Nederlanders: zo werkt het in 2026

Ja, als Nederlander kun je een hypotheek in Spanje afsluiten, ook als je niet in Spanje woont. Je sluit die hypotheek niet af bij je eigen bank in Nederland, maar bij een Spaanse bank, en de spelregels zijn anders dan je gewend bent. Uit data van Upscore blijkt dat Nederlandse kopers gemiddeld een hypotheek van rond de 70% van de woningwaarde aanvragen. Dat is opvallend: Amerikaanse en Britse kopers vragen vaak 77 tot 78%. Met andere woorden, de Nederlander brengt structureel meer eigen geld in en gaat minder ver mee in de financiering.

In deze gids lees je hoeveel je kunt lenen, welke bank je nodig hebt, wat het kost, hoe het met de belasting zit en hoe het proces stap voor stap verloopt. Wil je liever meteen een indicatie? Bereken je hypotheek in Spanje.

Het belangrijkste op een rij

• Je hebt een NIE-nummer nodig voordat je iets kunt regelen. Geen NIE, geen hypotheek en geen aankoop.
• Spaanse banken financieren voor niet-ingezetenen meestal 60 tot 70% van de woningwaarde. Reken dus op minimaal 30% eigen geld, plus de kosten koper.
• De kosten koper liggen in Spanje rond de 10 tot 14%* van de koopsom, afhankelijk van de regio.
• Een taxatie door een erkende taxateur is verplicht. De bank baseert het maximale bedrag op de laagste van koopsom of taxatiewaarde.
• De looptijd is meestal maximaal 20 tot 25 jaar en moet aflopen vóór je 75e.
• Bij Upscore aangevraagde hypotheken hebben een mediane doorlooptijd van ongeveer 4,7 maanden van aanvraag tot tekenen. Niet de “4 tot 10 weken” die je elders leest.

Kan je als Nederlander een hypotheek in Spanje krijgen?

Ja, maar niet via je Nederlandse bank. Een Nederlandse bank financiert vrijwel nooit een woning die buiten Nederland staat. Een lezer op het VIVA-forum verwoordt het zo: “Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat.” Dat klopt met wat wij in de praktijk zien.

Je hebt dus twee routes. De eerste is een hypotheek bij een Spaanse bank, met de Spaanse woning als onderpand. De tweede is je Nederlandse overwaarde gebruiken door bij te lenen op je woning in Nederland. Veel Nederlanders combineren beide, en dat heeft flinke fiscale gevolgen, want de rente over een verhoging van je Nederlandse hypotheek voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar*. Daarover lees je meer bij belasting en Box 3.

Net als in Nederland kijkt de Spaanse bank naar je inkomen, je vaste lasten en je leeftijd. Het verschil zit in de strengheid en de papierwinkel. Je bent voor de Spaanse bank een onbekende buitenlander, en daarom vraagt die bank behoorlijk wat documenten op: paspoort, loonstroken, bankafschriften, een IB-aangifte en soms een overzicht van je Nederlandse hypotheek. De Banco de España houdt toezicht op de Spaanse geldverstrekkers, en die toetsen je aanvraag streng.

Hoeveel kun je lenen voor een huis in Spanje?

Voor niet-ingezetenen financieren Spaanse banken doorgaans 60 tot 70% van de woningwaarde. Woon je wel in Spanje, dan kan het oplopen tot 80%. Voor de meeste Nederlanders geldt dus: je brengt minimaal 30% eigen geld in, en daar komen de kosten koper nog bovenop.

Uit data van Upscore blijkt dat de mediane aangevraagde hypotheek bij Nederlandse klanten rond de 70% ligt. De mediane woningwaarde is ongeveer €280.000. De Nederlander zet daarmee fors eigen vermogen in, vaak uit de overwaarde van de woning in Nederland. Dat zien we ook terug op de forums. Een lezer op spanjeforum schrijft (te verifiëren): “Wij hebben een hypotheek van 70% gekregen… minimaal 30% eigen geld.”

Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je inkomen. De bank rekent meestal met een maximale woonlast van 30 tot 35% van je netto-inkomen, waarbij ze ook je Nederlandse maandlasten meetellen. Net als in Nederland bepaalt je inkomen dus grotendeels de maximale hypotheek, alleen wordt hier ook je bestaande schuld in Nederland meegenomen.

De rente staat los van dit alles. Spaanse hypotheken zijn vaak gekoppeld aan de Euribor, met een opslag van de bank erbovenop. De Euribor beweegt en de actuele stand vind je op euribor-rates.eu. Voor niet-ingezetenen ligt het tarief doorgaans wat hoger dan voor lokale kopers. Wil je een concrete indicatie op basis van je eigen situatie, gebruik dan de rekentool.

Bereken je hypotheek in Spanje Zie in een paar minuten wat je maandlasten en je maximale financiering ongeveer worden, op basis van je inkomen en de woningwaarde. Naar de rekentool

Welke bank geeft een hypotheek in Spanje?

Niet je Nederlandse bank. ING, ABN AMRO en Rabobank financieren geen woning in Spanje, en ING Spanje verstrekt uitsluitend hypotheken aan Spaanse ingezetenen. Sinds de kredietcrisis hebben de meeste Nederlandse banken zich teruggetrokken uit buitenlandse financiering. Je komt dus uit bij een Spaanse bank.

In de praktijk zien we dat de meeste afgesloten hypotheken bij twee banken lopen: Banco Sabadell en CaixaBank dekken samen ongeveer 89% van de Spaanse afsluitingen bij Upscore, en UCI de rest. Dat sluit aan bij de ervaring op de forums, waar Nederlanders geregeld een rekening en hypotheek bij Sabadell noemen.

Er zit verschil in snelheid. Sabadell verwerkt aanvragen het snelst, CaixaBank zit daar net achter, en UCI is duidelijk trager. Heb je haast omdat je een specifieke woning op het oog hebt, dan is dat verschil het overwegen waard.

Samen zijn Sabadell en CaixaBank goed voor ongeveer 89% van de Spaanse afsluitingen bij Upscore; UCI dekt het grootste deel van de rest.

Welke bank het beste bij jou past, hangt af van je profiel, de regio en het type woning. Een uitgebreide vergelijking per bank vind je in onze overzicht van banken voor een hypotheek in Spanje.

Wat kost een huis kopen in Spanje?

Reken naast de aankoopprijs op 10 tot 14% kosten koper*. Dat is de grootste verrassing voor veel Nederlanders, want in Nederland zijn de bijkomende kosten lager. De kosten koper bestaan uit:

Bij een woning van €280.000 praat je dus al snel over €28.000 tot €39.000 aan extra kosten, bovenop je eigen inbreng. Een volledige uitsplitsing per regio staat in kosten van een huis kopen in Spanje. Het officiële belastingoverzicht vind je bij de Agencia Tributaria.

Hoe zit het met de belasting?

Een tweede woning in Spanje raakt twee belastingstelsels tegelijk. In Spanje betaal je jaarlijks IBI* (onroerendezaakbelasting) en, als niet-ingezetene, IRNR* (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). In Nederland valt de woning in Box 3* als overig vermogen, en daarover betaal je vermogensrendementsheffing*.

Gelukkig voorkomt het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje dubbele belasting*. De waarde van de woning telt mee in Box 3, maar de Spaanse hypotheekschuld mag je daar in aftrek brengen*. Hier zit precies het verschil tussen de twee financieringsroutes, en dat werken we volledig uit in Box 3 en je tweede huis in Spanje.

Let op: de Box 3-regels veranderen de komende jaren*. Laat je daarom altijd informeren over je actuele situatie voordat je de financiering vastlegt.

Hoe werkt het? Het stappenplan

Het hele traject duurt bij Upscore-klanten mediaan ongeveer 4,7 maanden, van eerste aanvraag tot tekenen bij de notaris. De doorlooptijd hangt sterk af van hoe snel je je documenten aanlevert, en dat is in de praktijk het grootste knelpunt. De stappen op een rij:

1. Vraag een NIE-nummer aan. Zonder NIE kun je geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Dit is meteen de lastigste eerste horde. Een lezer op het VIVA-forum waarschuwt: “Een NIE-nummer aanvragen is vreselijk… erg lastig om een afspraak te krijgen.” Begin hier dus op tijd mee.
2. Doe een financieringscheck. Voordat je een bod doet, wil je weten wat je ongeveer kunt lenen. Gebruik de rekentool of vraag een pre-kwalificatie aan.
3. Stel je documenten samen. Paspoort, loonstroken, bankafschriften, IB-aangifte en een overzicht van je bestaande schulden.
4. Kies een bank of broker die ervaring heeft met Nederlandse kopers.
5. Laat de taxatie uitvoeren. De bank bepaalt het maximale bedrag op basis van de taxatiewaarde.
6. Ontvang en teken de hypotheekofferte.
7. Teken bij de notaris en schrijf de woning in bij het kadaster.

Het volledige stappenplan met checklist per document staat in hypotheek in Spanje afsluiten: het stappenplan.

Klaar om een specifieke woning te financieren? Heb je al een woning op het oog, vraag dan een Finance Passport aan. Je krijgt een pre-kwalificatie zodat je sterker staat bij de onderhandeling en de bank. Vraag je Finance Passport aan

Waar kopen Nederlanders in Spanje?

Uit data van Upscore blijkt dat de Nederlandse kopers zich concentreren rond Alicante, Málaga en Valencia aan de kust. Dat zijn ook de regio’s met het ruimste aanbod voor buitenlandse kopers. Het actuele aanbod en de prijzen per regio bekijk je op idealista.com. Houd er rekening mee dat het ITP-tarief* en daarmee de kosten koper per regio verschilt, dus de regio bepaalt mee wat je uiteindelijk kwijt bent.

Opvallend: een groot deel van de Nederlandse klanten heeft al een specifieke woning gevonden voordat ze de financiering aanvragen. Dat is logisch, want met een concrete woning in handen kan de bank veel sneller een offerte maken.

Kortom

Een hypotheek in Spanje als Nederlander is goed te regelen, maar het gaat anders dan thuis. Je sluit af bij een Spaanse bank, je brengt minimaal 30% eigen geld in, de kosten koper liggen rond de 10 tot 14%*, en het hele traject duurt mediaan ongeveer 4,7 maanden. De praktijk wijst uit dat de meeste afsluitingen via Sabadell of CaixaBank lopen en dat de documentatie het grootste knelpunt is. Begin op tijd met je NIE-nummer en zorg dat je papieren compleet zijn.

Begin met een berekening Zie wat je in jouw situatie kunt lenen en wat je maandlasten worden. Bereken je hypotheek in Spanje

Veelgestelde vragen

Kan ik bij mijn Nederlandse bank een hypotheek voor Spanje afsluiten? Nee. ING, ABN AMRO en Rabobank financieren geen woning buiten Nederland, en de Spaanse tak van ING leent alleen aan Spaanse ingezetenen. Je sluit de hypotheek af bij een Spaanse bank, of je leent bij op de overwaarde van je Nederlandse woning.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig? Reken op minimaal 30% van de woningwaarde, plus 10 tot 14% kosten koper*. Bij Upscore vragen Nederlandse klanten mediaan rond de 70% financiering aan, dus de meeste kopers brengen iets meer dan het minimum in.

Hoe lang duurt het om een hypotheek in Spanje te regelen? Bij Upscore-klanten mediaan ongeveer 4,7 maanden. Via Sabadell gaat het sneller (rond 4,3 maanden), via UCI duurt het langer (rond 8 maanden). Hoe sneller je je documenten aanlevert, hoe korter het traject.

Heb ik een NIE-nummer nodig? Ja, en je hebt het nodig voordat je iets anders kunt regelen. Zonder NIE kun je geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Een afspraak voor de aanvraag is lastig te krijgen, dus begin hier vroeg mee.

Welke bank is het beste voor een hypotheek in Spanje? Dat hangt af van je profiel en je haast. In de praktijk lopen de meeste afsluitingen via Sabadell en CaixaBank. Een vergelijking per bank vind je in welke bank geeft een hypotheek in Spanje.

Telt mijn Spaanse woning mee voor Box 3? Ja, de woning valt in Nederland in Box 3 als overig vermogen, maar de Spaanse hypotheekschuld mag je daar in aftrek brengen*. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele belasting*. Lees meer bij Box 3 en je tweede huis in Spanje.

* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.