Niet je Nederlandse bank. Wil je als Nederlander een huis kopen in Spanje, dan sluit je je hypotheek vrijwel altijd af bij een Spaanse bank. ING, Rabobank en ABN AMRO financieren een woning die niet in Nederland staat namelijk vrijwel nooit. De vraag is dus niet of je naar een Spaanse bank gaat, maar naar welke. In de praktijk komen voor Nederlanders vooral drie banken in beeld: Banco Sabadell, CaixaBank en UCI. Hieronder lees je waarom je eigen bank afhaakt, hoe Spaanse banken naar buitenlanders kijken, en welke bank het snelst tot een hypotheek leidt.
### Wil je weten welke bank bij jou past? Vergelijk in een paar minuten welke Spaanse banken jouw aankoopprofiel accepteren en welk aanbod realistisch is, zonder dat je zelf bank na bank hoeft af te bellen. Vergelijk bankaanbiedingen →
Waarom je Nederlandse bank afhaakt
Veel Nederlanders denken: ik heb mijn hypotheek toch al bij ING of Rabobank, dan regel ik die tweede woning in Spanje gewoon via diezelfde bank. Helaas is het niet zo simpel als het lijkt.
Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat. Dat bevestigen Nederlanders ook op forums: “Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat” (VIVA-forum). De reden is praktisch. Sinds de kredietcrisis hebben Nederlandse banken besloten om buitenlands onroerend goed niet meer te financieren, vooral omdat het innen van zekerheden in het buitenland lastig en duur is.
Ook het feit dat ING in Spanje een vestiging heeft, helpt je niet. ING opereert per land als een aparte organisatie: de Spaanse tak staat los van de Nederlandse. De ING in Spanje verstrekt bovendien alleen hypotheken aan Spaanse ingezetenen, oftewel residenten die al belastingplichtig zijn in Spanje. Als non-resident een tweede woning financieren is daar dus niet mogelijk. Hetzelfde geldt voor Rabobank en ABN AMRO: een aankoop in Spanje door een niet-resident valt buiten hun beleid.
Er is wel één route via je Nederlandse bank die wel werkt, maar dat is iets anders dan een Spaanse hypotheek: je kunt de overwaarde van je Nederlandse huis opnemen en dat geld inzetten voor de aankoop. Veel Nederlanders doen dat. Maar let op: als je je overwaarde opneemt, kan dat juist je ruimte voor een Spaanse hypotheek verkleinen. Reken die twee routes daarom altijd naast elkaar door.
Waarom Spaanse banken streng zijn voor buitenlanders
Een Spaanse bank kijkt anders naar jou dan een Nederlandse. Je betaalt belasting bij een andere fiscus, je inkomen komt uit het buitenland en je woont niet ter plekke. Daardoor zien Spaanse banken een non-resident als een hoger risico, en dat vertalen ze in strengere voorwaarden.
In de praktijk betekent dit drie dingen. Ten eerste financieren Spaanse banken voor non-residenten doorgaans tot ongeveer 70% van de taxatiewaarde, waardoor je zelf minimaal 30% eigen geld plus de kosten koper moet inbrengen. Ten tweede rekenen ze vaak een risico-opslag op de rente, juist omdat je belastingplichtig bent in een ander land. En ten derde beoordeelt elke bank je individueel: er bestaat in Spanje geen vaste rente per bank, het aanbod is altijd afgestemd op jouw aankoopprofiel.
De Euribor speelt daarbij een hoofdrol. De Europese Centrale Bank bepaalt via het rentebeleid de basisrente in de eurozone, en de Euribor is de variabele waarop Spaanse banken hun renteaanbod baseren. Staat de Euribor hoog, dan is een hypotheek duurder; daalt hij, dan wordt lenen goedkoper. De Euribor is dus geen vast gegeven maar een bewegende variabele, en het loont om je aanbod te laten ingaan op een gunstig moment.
### Hoeveel kun je lenen tegen welke maandlasten? Reken met een actuele Euribor door wat je in Spanje kunt lenen en wat dat per maand kost, voordat je met een bank gaat praten. Bereken je hypotheek in Spanje →
Welke Spaanse banken financieren Nederlanders?
Niet elke Spaanse bank werkt even makkelijk met buitenlandse kopers. Op Nederlandse forums valt geregeld de naam Banco Sabadell, waar mensen zowel hun bankrekening als hun hypotheek onderbrengen (spanjeforum, te verifiëren). Dat sluit aan bij wat wij in onze eigen praktijk zien.
Op basis van de dossiers die wij voor Nederlandse en andere buitenlandse kopers begeleiden, lopen vrijwel alle afgesloten Spaanse hypotheken via drie banken. Banco Sabadell en CaixaBank zijn samen goed voor ongeveer 89% van de afgesloten dossiers; UCI verzorgt de rest. Het belangrijkste verschil voor jou zit niet zozeer in de rente, maar in de doorlooptijd: hoe lang het duurt voordat je hypotheek er daadwerkelijk is. Die verschilt sterk per bank.
| Bank | Doorlooptijd (mediaan) | Voor wie geschikt |
|---|---|---|
| Banco Sabadell | ± 4,3 maanden (snelst) | Kopers die vaart willen maken; meest gekozen route bij ons en op forums |
| CaixaBank | ± 5,0 maanden | Brede acceptatie; samen met Sabadell goed voor ± 89% van de dossiers |
| UCI | ± 8,0 maanden | Profielen die bij de grootbanken lastiger passen; reken op een langer traject |
Doorlooptijd = mediaan van het volledige traject van aanvraag tot afsluiting, op basis van de dossiers die wij begeleiden. Het is een richtwaarde, geen garantie: jouw doorlooptijd hangt af van je profiel, je documentatie en de NIE-aanvraag.
Wat opvalt: Sabadell is niet alleen de bank die Nederlanders zelf het vaakst noemen, het is ook de snelste route. CaixaBank zit daar dicht bij. UCI accepteert profielen die bij de grootbanken lastiger passen, maar je betaalt dat met een fors langere doorlooptijd, bijna het dubbele van Sabadell.
Welke bank is voor jou de beste?
Eerlijk antwoord: dat hangt af van je profiel en van hoeveel haast je hebt. Toch is er een duidelijke lijn te trekken.
Heb je een vast inkomen, breng je 30% of meer eigen geld in en wil je vaart maken, dan is Banco Sabadell meestal de logische eerste keuze, zowel qua acceptatie als qua snelheid. CaixaBank is een sterk alternatief met een vergelijkbare doorlooptijd. UCI komt vooral in beeld als de twee grootbanken jouw profiel niet rond krijgen; reken dan wel op een traject dat richting de acht maanden loopt.
Belangrijk om te weten: je hoeft die banken niet zelf één voor één af te bellen. De banken beoordelen je individueel en je krijgt pas een concreet renteaanbod nadat ze je dossier hebben bekeken. Het scheelt veel tijd om eerst je profiel te laten toetsen en dan gericht naar de bank te stappen die het beste bij je past. Dat geldt zeker als je al een specifieke woning op het oog hebt: kopers die hun woning al gevonden hebben, komen in onze praktijk veel vaker tot een afgeronde hypotheek dan mensen die nog rondkijken. Heb je je droomhuis al gevonden, dan is de bankkeuze de stap die je niet wilt laten vertragen.
Wat je verder moet regelen
Een Spaanse bank vraagt meer dan alleen je salarisstrook. Je hebt een NIE-nummer nodig (het Spaanse fiscale nummer voor buitenlanders), een Spaanse bankrekening, en bewijs van je inkomen en eigen vermogen. Houd er rekening mee dat je ook de kosten koper in Spanje zelf moet financieren; die komen bovenop de 30% eigen inbreng. De volledige route van aanvraag tot notaris staat in ons stappenplan voor een hypotheek in Spanje.
Reken er ook op dat je woning in Spanje gevolgen heeft voor je Nederlandse belasting. Een tweede huis valt in Nederland onder Box 3*, en hoe je je aankoop financiert (Spaanse hypotheek of overwaarde) maakt fiscaal verschil*. In Spanje zelf betaal je daarnaast lokale belastingen*, waar je via de Agencia Tributaria meer over vindt.
Kortom
Je Nederlandse bank financiert je Spaanse huis vrijwel nooit, dus je gaat naar een Spaanse bank, in de praktijk meestal Banco Sabadell, CaixaBank of UCI. Sabadell is daarbij de snelste en meest gekozen route, CaixaBank een sterk alternatief, en UCI de optie voor lastigere profielen tegen een langere doorlooptijd. Wil je weten welke bank jouw profiel accepteert en wat je realistisch kunt lenen, begin dan met een vergelijking van de aanbiedingen voordat je een bank kiest.
### Zet de stap die je hypotheek niet vertraagt Laat je profiel toetsen en zie meteen welke Spaanse banken bij je passen, inclusief een indicatie van het aanbod. Zo verlies je geen tijd, juist als je je woning al gevonden hebt. Vergelijk bankaanbiedingen →
Meer lezen: de complete gids over een hypotheek in Spanje voor Nederlanders.
* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.
