Reken op 10 tot 14%* extra bovenop de aankoopprijs. Dat zijn de kosten koper in Spanje: de overdrachtsbelasting (ITP) of BTW, de notaris, het kadaster, de gestoría en de hypotheekkosten. Deze kosten financier je niet mee, dus betaal je uit eigen geld. In deze gids zetten we per onderdeel op een rij waar je rekening mee moet houden, met een rekenvoorbeeld bij een woning van €280.000.
Wil je liever meteen een bedrag zien voor jouw situatie? Reken je kosten koper door met onze kostencalculator.
Wat zijn de kosten koper in Spanje?
Net als in Nederland komen er bij de aankoop van een huis in Spanje bijkomende kosten kijken. Maar de kosten koper liggen daar toch wel hoger dan je gewend bent: reken gemiddeld op 10 tot 14%* van de aankoopsom. Het exacte percentage hangt vooral af van twee dingen: koop je bestaande bouw of nieuwbouw, en in welke regio koop je.
Let op: de kosten koper worden in Spanje nooit meegefinancierd. Je betaalt ze dus altijd uit eigen vermogen, naast je inleg. Juist daarom is het verstandig om dit bedrag van tevoren goed in kaart te brengen.
Overzicht: de kosten koper per onderdeel
Hieronder zie je waar de kosten koper uit bestaan. De percentages zijn een richtlijn; vaste bedragen zoals de notaris en het kadaster veranderen nauwelijks mee met de aankoopsom.
| Onderdeel | Wat is het | Kosten (richtlijn) |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | Bij bestaande bouw, varieert per regio | 6 tot 13%* van de aankoopsom |
| BTW (IVA) + zegelrechten (AJD) | Bij nieuwbouw, in plaats van ITP | 10%* IVA + ca. 1,5%* zegelrechten |
| Notaris (notaría) | Vastleggen van de koopakte | ca. 0,5 tot 1% (€600 – €900) |
| Kadaster (Registro de la Propiedad) | Inschrijving op jouw naam | ca. €600 – €1.000 |
| Gestoría / advocaat | Juridische en administratieve afhandeling | ca. 1 tot 1,5% |
| Hypotheekkosten | Afsluitkosten + verplichte taxatie | tot 1,5% van het hypotheekbedrag |
Upscore Dutch applicant data: de mediane woning waarvoor Nederlanders bij ons financiering aanvragen ligt rond de €280.000. Reken op die prijs dus al snel €28.000 tot €39.000 aan kosten koper*, bovenop je inleg.
Overdrachtsbelasting (ITP): dit verschilt per regio
Het grootste deel van de kosten koper is de overdrachtsbelasting, in het Spaans de ITP. Die betaal je alleen bij een bestaand pand. Het tarief verschilt sterk per autonome regio: van 6%* in Madrid tot 13%* in de hoogste schijven van Catalunya en de Balearen. Spanje heeft 17 autonome gewesten en die bepalen elk zelf welk tarief ze hanteren. Veel regio’s werken inmiddels met een oplopend tarief naar de prijs van de woning.
Hieronder de tarieven (2025) voor de regio’s waar Nederlanders het meest kopen. Het gaat telkens om het algemene tarief voor bestaande bouw; voor jongeren, grote gezinnen of een eerste woning gelden vaak lagere tarieven.
| Regio | ITP-tarief 2025 (bestaande bouw) | Opmerking |
|---|---|---|
| Madrid | 6%* (vlaktaks) | Laagste van deze lijst |
| Canarias (Las Palmas, Tenerife) | ca. 6,5%* | Bij bestaande bouw; nieuwbouw valt onder IGIC, niet IVA |
| Andalucía (Costa del Sol, Málaga) | 7%* (vlaktaks) | Verlaagd tarief tot 6%* bij woning < €150.000 als hoofdverblijf |
| Murcia (Costa Cálida) | 7,75%* | Verlaagd van 8%* naar 7,75%* sinds 25-07-2025 |
| Comunidad Valenciana (Alicante, Valencia) | 10%* (11%* boven €1 mln) | Daalt naar 9%* vanaf 30-06-2026 |
| Catalunya (Barcelona) | 10%* tot €600k, oplopend tot 13%* | Progressief sinds 27-06-2025: 10/11/12/13%* |
| Islas Baleares | 8%* tot €400k, oplopend tot 13%* | Progressief; 4%* voor hoofdverblijf < €270.151 |
Kortom, waar je koopt bepaalt voor een flink deel hoe hoog je kosten koper uitvallen. Tip: controleer altijd het actuele tarief van jouw regio, want gewesten passen de percentages regelmatig aan (Catalunya, Murcia en de Comunidad Valenciana wijzigden hun tarief allemaal in 2025/2026). Het officiële overzicht vind je bij de Spaanse belastingdienst, de Agencia Tributaria.
Nieuwbouw: BTW (IVA) in plaats van ITP
Koop je een nieuwbouwwoning, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar BTW, in Spanje de IVA. Die bedraagt op het vasteland 10%*. Daar komen nog de zegelrechten (AJD) bij van ongeveer 1,5%*.
Ter vergelijking: in Nederland betaal je bij nieuwbouw 21%* btw, dus de Spaanse 10%* valt mee. Het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw kan dus aardig oplopen, en het is goed om dit mee te nemen voordat je een keuze maakt.
Notaris en kadaster
Twee kosten die altijd terugkomen, ongeacht de regio:
- Notaris (notaría): in Spanje legt de notaris de koopakte vast en controleert de identiteit van koper en verkoper. De kosten liggen tussen de €600 en €900, afhankelijk van de koopsom. Je mag als koper de notaris zelf kiezen.
- Kadaster: je schrijft de woning op jouw naam in bij het Registro de la Propiedad. Reken hiervoor op ongeveer €600 tot €1.000.
Dit zijn grotendeels vaste bedragen. Ze tellen daardoor procentueel zwaarder bij een goedkope woning dan bij een dure.
Gestoría en advocaat
Het inschakelen van een Spaanse advocaat of gestoría is sterk aan te raden. Anders dan in Nederland blijven schulden in Spanje namelijk op het pand zitten, en niet bij de vorige eigenaar. Een advocaat onderzoekt de juridische status van de woning, controleert openstaande lasten en stelt het koopcontract op. Reken hiervoor op ongeveer 1 tot 1,5% van de aankoopsom.
Een advocaat kan ook je NIE-nummer aanvragen, dat je sowieso nodig hebt voordat je iets kunt regelen in Spanje. Wist je dat je zonder NIE-nummer eigenlijk geen woning kunt inschrijven, geen bankrekening kunt openen en geen hypotheek kunt afsluiten?
Kosten van de hypotheek in Spanje
Sluit je een Spaanse hypotheek af, dan komen daar éénmalige kosten bij. Deze staan los van de aankoopkosten van de woning zelf:
- Afsluitkosten van de bank: tot ca. 1,5% van het hypotheekbedrag. Afhankelijk van je dossier kan dit lager uitvallen.
- Taxatie: verplicht bij een hypotheekaanvraag. De bank financiert maximaal de laagste waarde van aankoopprijs of taxatiewaarde.
- Overige bankproducten: vaak verplicht een opstalverzekering, soms een levensverzekering.
Goed om te weten: sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 zijn de notaris- en registratiekosten voor de hypotheekakte zelf voor rekening van de bank, niet meer voor jou. Controleer dus of de bank deze niet alsnog bij je in rekening brengt.
De meeste banken financieren voor niet-ingezetenen maximaal 70% van de waarde. Je brengt dus minimaal 30% eigen geld in. Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je inkomen, je leeftijd en de Euribor-stand die de rente bepaalt. Bereken je maximale hypotheek in Spanje voordat je verder gaat.
Rekenvoorbeeld: kosten koper bij €280.000
Stel, je koopt een bestaand appartement van €280.000 in de Comunidad Valenciana, en je financiert 70% met een Spaanse hypotheek. Dan ziet je plaatje er ongeveer zo uit:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP, ca. 10%*) | €28.000 |
| Notaris + kadaster | ca. €1.500 |
| Gestoría / advocaat (ca. 1,2%) | ca. €3.360 |
| Afsluitkosten hypotheek (ca. 1% over €196.000) | ca. €1.960 |
| Totaal kosten koper | ca. €34.800 (12,4%*) |
| Eigen inleg (30% van €280.000) | €84.000 |
| Totaal eigen geld nodig | ca. €118.800 |
Als Nederlander reken je de kosten koper dus bovenop je 30% inleg. Bij een woning van €280.000 betekent dat al snel zo’n €115.000 tot €120.000 aan eigen vermogen. Veel Nederlanders lossen dit op door overwaarde uit hun woning in Nederland te gebruiken.
Vergeet de jaarlijkse lasten niet
De kosten koper zijn eenmalig. Daarnaast betaal je elk jaar vaste lasten:
- IBI (onroerendezaakbelasting): ca. 0,4 tot 1,1%* van de kadastrale waarde.
- Gemeentelijke heffingen zoals afval en riool.
- VvE-bijdrage als je in een complex met gemeenschappelijke voorzieningen koopt.
- Opstalverzekering en onderhoud.
Houd er ook rekening mee dat je als niet-ingezetene jaarlijks belasting betaalt in Spanje* en dat je tweede woning in Nederland meetelt in Box 3*. Welke bank het beste bij jouw situatie past, lees je in onze gids over welke bank een hypotheek in Spanje geeft.
Bereken je kosten koper en je eigen geld
De kosten koper verschillen per aankoopsom, per regio en per type woning. Een algemeen percentage geeft je een eerste richting, maar voor een betrouwbaar bedrag kun je beter rekenen met jouw eigen cijfers.
Reken in een paar minuten door hoeveel kosten koper en eigen geld je nodig hebt met onze kostencalculator voor Spanje.
Heb je al een woning op het oog? Dan zetten we met het Finance Passport je complete dossier en je haalbare financiering op een rij, zodat je precies weet welk bedrag aan eigen geld je nodig hebt voordat je een bod uitbrengt.
Bronnen: Agencia Tributaria (ITP/IVA), Banco de España (LTV/Euribor), Belastingdienst (Box 3), Euribor-rates.eu, Idealista (woningprijzen).
ITP/IVA — Agencia Tributaria · LTV en Euribor — Banco de España · Box 3 — Belastingdienst · Euribor-rente · Woningprijzen Spanje — Idealista
* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.
