Ja, je tweede huis in Spanje telt mee in box 3. Maar je betaalt er in Nederland vaak veel minder belasting over dan je denkt, omdat een belastingverdrag tussen Nederland en Spanje dubbele belasting voorkomt. En wat veel mensen niet weten: de manier waarop je je Spaanse woning financiert, met een Spaanse hypotheek of met de overwaarde van je huis in Nederland, verandert je box 3-rekening behoorlijk. Dat is precies het stuk waar de meeste fiscalisten en hypotheekadviseurs langsheen praten. Hieronder lees je hoe het zit, met de cijfers voor 2025 en 2026, en wat de overstap naar werkelijk rendement vanaf 2027/2028 voor je betekent.
Snel antwoord (lees verder voor de details):
- Je Spaanse woning valt in box 3 onder “overige bezittingen”*, met een hoog fictief rendement (5,88%* in 2025, 6,00%* in 2026), belast tegen 36%*.
- Het belastingverdrag NL-Spanje zorgt via de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting dat je in Nederland effectief weinig tot niets betaalt over de waarde van die woning.*
- Box 3 belast bij vastgoed geen niet-gerealiseerde waardestijging op je huis.* Dat fictieve rendement is iets anders, en de toekomstige vermogenswinst wordt pas bij verkoop belast.*
- Een Spaanse hypotheekschuld is aftrekbaar van je box 3-grondslag.* De rente over de overwaarde die je in Nederland opneemt voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar.* Dat verschil is groter dan je zou verwachten.
- In Spanje betaal je daarnaast IBI (lokale onroerendezaakbelasting)* en mogelijk IRNR (belasting voor niet-residenten)*. Die staan los van box 3.
Hoe telt een tweede huis in Spanje mee in box 3?
De Belastingdienst ziet een tweede huis, of dat nu in Nederland of in Spanje staat, als onderdeel van je vermogen in box 3. Je woning valt daarbij in de categorie “overige bezittingen”. Dat is belangrijk, want elk ‘bakje’ in box 3 heeft z’n eigen fictief percentage, en dat van overige bezittingen is fors hoger dan dat van spaargeld.
Over die fictieve opbrengst betaal je box 3-belasting. Het tarief is 36%*. Even het speelveld voor 2025, zoals de Belastingdienst rekent:
- Banktegoeden: 1,37%*
- Overige bezittingen (inclusief vastgoed): 5,88%*
- Schulden: 2,70%* (dit is een negatief rendement, het verlaagt dus je box 3-inkomen)
Het heffingsvrij vermogen is in 2025 € 57.684* per persoon, dus € 115.368* samen met je fiscale partner.
Vuistregel: in 2025 is de belastingdruk op overige bezittingen ongeveer 5,88%* × 36%* ≈ 2,12%* van de waarde die in box 3 valt. Voor 2026 is het forfait voor overige bezittingen 6,00%* en is het heffingsvrij vermogen € 59.357* (alleenstaand). De vuistregel komt daarmee uit op 6,00%* × 36%* ≈ 2,16%*.
Een belangrijke nuance voor een woning in het buitenland: Spanje kent geen WOZ-systeem zoals Nederland. Voor je Nederlandse aangifte gebruik je daarom de waarde in het economisch verkeer, simpel gezegd de marktwaarde bij verkoop. Een lokale taxatie helpt om die waarde te onderbouwen.
| Jaar | Fictief rendement “overige bezittingen” | Tarief box 3 | Effectieve druk (vuistregel) |
|---|---|---|---|
| 2025 | 5,88%* | 36%* | ≈ 2,12%* |
| 2026 | 6,00%* | 36%* | ≈ 2,16%* |
| 2027 | overgangsregeling (tegenbewijs)* | 36%* | situatieafhankelijk |
| 2028 | werkelijk rendement (gepland)* | nieuw stelsel | huur + winst bij verkoop |
De forfaits voor banktegoeden en schulden in 2026 zijn nog voorlopig (definitief begin 2027). De exacte ingangsdatum van het nieuwe stelsel is gebaseerd op de huidige planning en kan wijzigen. Controleer altijd de actuele cijfers bij de Belastingdienst.
“Maar betaal ik dan in twee landen belasting?” Het belastingverdrag NL-Spanje
Nee. Hoewel je Spaanse woning meetelt voor je vermogen in box 3, betekent dat niet dat je er in Nederland de volle mep over betaalt. Tussen Nederland en Spanje is een belastingverdrag gesloten dat juist bedoeld is om te voorkomen dat je in beide landen over hetzelfde vermogen belasting afdraagt.
Hoe werkt dat in de praktijk?
- Stap 1, je aangifte in Nederland. Je geeft de waarde van je Spaanse woning op in je box 3-aangifte, onder overige bezittingen.
- Stap 2, voorkoming van dubbele belasting. Spanje heeft het recht om belasting te heffen over onroerend goed dat op Spaans grondgebied staat.* Omdat Spanje dat heffingsrecht heeft, geeft Nederland je een vermindering op de te betalen box 3-belasting. Die regeling heet de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting en zorgt ervoor dat je effectief in Nederland weinig tot geen belasting betaalt over de waarde van je Spaanse huis.*
De berekening van die aftrek is wel complex, en kan onder de nieuwe regels anders uitpakken dan je gewend bent. Voor de meeste eigenaren is de kern simpel: de woning telt mee voor de hoogte van je vermogen, maar het verdrag haalt het Spaanse deel er weer grotendeels uit.
Box 3 belast geen niet-gerealiseerde winst op je huis
Dit is een veelgemaakte denkfout, en het is belangrijk om het scherp te hebben. Het fictieve rendement van 5,88%* (of 6,00%* in 2026) is geen belasting op de waardestijging van je huis.* Het is een aanname van de fiscus over wat je vermogen gemiddeld opbrengt, ongeacht of dat ook echt zo is. Dat het systeem op dat punt wringt, was precies waarom de Hoge Raad het onredelijk noemde.
Wat verandert er straks? Vanaf 2028 (volgens de huidige planning) gaat box 3 over op werkelijk rendement.* Voor vastgoed geldt dan een belangrijke uitzondering op de jaarlijkse heffing: de waardestijging van je woning wordt pas bij verkoop belast, via een vermogenswinstbelasting, niet jaar na jaar op papier.* Je betaalt dus niet elk jaar over winst die je nog niet in handen hebt. De huurinkomsten die je daadwerkelijk ontvangt vormen wel je directe rendement, en kosten zoals rente over een box 3-hypotheek, onderhoud en beheerkosten worden dan aftrekbaar.*
Let op: tot en met 2027 geldt nog de overgangsregeling met de tegenbewijsregeling.* In die jaren zijn kosten anders dan rente niet aftrekbaar.* Kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfait, dan mag je daarvoor de tegenbewijsregeling gebruiken, al geldt daarbij geen heffingsvrij vermogen.*
De kern die niemand vertelt: je financiering verandert je box 3-rekening
Hier zit het verschil dat de meeste artikelen overslaan. Een fiscalist legt box 3 uit en stopt daar; een hypotheekadviseur regelt je financiering en raakt box 3 niet aan. Maar de twee hangen direct samen, en de keuze die je maakt bij de financiering werkt jaren door in je belasting.
Je kunt een tweede huis in Spanje grofweg op twee manieren financieren:
- Met een Spaanse hypotheek, afgesloten bij een Spaanse bank op de woning zelf.
- Met de overwaarde van je huis in Nederland, door je Nederlandse hypotheek te verhogen.
Voor box 3 is dat verschil niet neutraal.
Route 1, Spaanse hypotheek. Een schuld die rechtstreeks samenhangt met de Spaanse woning telt mee als box 3-schuld en verlaagt je box 3-grondslag.* De schuld valt in het ‘bakje’ schulden (forfait 2,70%* in 2025) en haalt zo een deel van het hoge rendement op overige bezittingen weg. Tegelijk loopt die schuld mee in de verdragsbescherming voor het Spaanse deel.*
Route 2, overwaarde uit Nederland. Neem je extra hypotheek op je Nederlandse woning om Spanje te betalen, dan zit die schuld in Nederland. De rente over die opname is in Nederland niet aftrekbaar*, want de lening is niet voor je eigen woning maar voor een tweede huis. Je krijgt dus geen hypotheekrenteaftrek in box 1, en de schuld komt in box 3 terecht.* Voor je portemonnee betekent dit dat de “goedkope” overwaarde fiscaal duurder kan uitvallen dan hij op het eerste gezicht lijkt.
| Spaanse hypotheek | Overwaarde uit Nederland | |
|---|---|---|
| Waar zit de schuld | Box 3 (gekoppeld aan Spaanse woning)* | Box 3 (geen box 1-eigenwoningschuld)* |
| Renteaftrek | Geen box 1-aftrek; schuld verlaagt box 3-grondslag* | Geen box 1-aftrek; rente niet aftrekbaar* |
| Effect op box 3-grondslag | Verlaagt de grondslag (schuldforfait)* | Verlaagt de grondslag (schuldforfait)* |
| Aandachtspunt | Spaanse bank, eigen voorwaarden en doorlooptijd | Hogere maandlast in NL; mogelijk minder ruimte voor Spaanse hypotheek |
In de praktijk zien we bij Upscore dat Nederlandse kopers met relatief veel eigen geld komen, vaak uit overwaarde, en gemiddeld een hypotheek van rond de 70% van de woningwaarde aanvragen (Upscore-data van Nederlandse aanvragers; mediaan, geen cijfers over afgesloten dossiers). Juist bij die profielen loont het om vooraf te rekenen: wie alles met overwaarde betaalt, mist de box 3-schuldaftrek die een Spaanse hypotheek wél geeft, en verliest in Nederland de aftrek op die opgenomen rente.*
Let op: kies je voor de overwaarde, dan kan het zijn dat je daardoor minder ruimte hebt om in Spanje nog een hypotheek af te sluiten. Je hogere Nederlandse maandlast telt mee in de beoordeling van de Spaanse bank. Beide routes uitsluiten elkaar dus niet vanzelf, maar versterken elkaar ook niet altijd.
En in Spanje zelf? IBI en IRNR
Box 3 is het Nederlandse verhaal. In Spanje betaal je daarnaast je eigen lokale belastingen, los van box 3:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), de jaarlijkse gemeentelijke onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de Nederlandse OZB.*
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), de inkomstenbelasting voor niet-residenten.* Verhuur je niet, dan rekent Spanje een fictief inkomen over de woning; verhuur je wel, dan betaal je over de huurinkomsten (voor EU-inwoners doorgaans 19%*).
Deze Spaanse heffingen worden meegenomen in de verdragslogica, maar ze komen niet in mindering op je box 3-aangifte als kostenpost; ze lopen via het Spaanse systeem.* Reken ze dus apart mee in je totale jaarlijkse last.
Verhuur je de woning? Leegwaarderatio en eigen gebruik
Gebruik je de woning vooral zelf als vakantiehuis, dan is dat fiscaal iets anders dan langdurige verhuur. Bij langdurige verhuur kan de leegwaarderatio van toepassing zijn, waardoor de waarde in box 3 vaak wat lager uitvalt.* Bij kortdurende verhuur van een vakantiewoning geldt dat meestal niet.*
Gebruik je de woning juist vooral zelf, dan verandert er iets per 2026. Tot en met 2025 hoefde je bij de tegenbewijsregeling geen rekening te houden met een fictieve huurwaarde voor dat eigen gebruik.* Vanaf 2026 moet dat voordeel wél worden meegenomen wanneer je tegenbewijs levert.* Dat maakt tegenbewijs voor zelfgebruikte vakantiehuizen minder vaak gunstig dan voorheen.
Wat verandert er in 2027 en 2028?
De overgang naar werkelijk rendement is meermaals uitgesteld. Volgens de huidige planning treedt het nieuwe stelsel in 2028 in werking, met 2027 als laatste overgangsjaar onder de tegenbewijsregeling.* De cijfers en data zijn politiek nog in beweging, dus controleer de actuele stand bij de Belastingdienst voordat je beslissingen neemt.
Wat wel vaststaat als rode draad: de belastingdruk op een tweede woning is de afgelopen jaren opgelopen*, doordat het forfait voor overige bezittingen stap voor stap omhoog ging.* Dat oplopende “box 3-effect” is voor veel Nederlanders een reden geworden om hun aankoop in Spanje juist nu, en goed gestructureerd, aan te pakken in plaats van uit te stellen.
Veelgestelde vragen
Telt mijn huis in Spanje mee in box 3, ook als ik het niet verhuur? Ja. De woning valt onder overige bezittingen en wordt met het fictieve rendement belast, ook als je geen huur ontvangt.* Het belastingverdrag zorgt er via de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting voor dat je in Nederland effectief weinig tot niets over die waarde betaalt.*
Betaal ik box 3 over de waardestijging van mijn Spaanse huis? Nee, niet jaarlijks. Het huidige fictieve rendement is een aanname, geen heffing op je werkelijke waardestijging.* Vanaf 2028 (gepland) wordt de waardestijging op vastgoed pas bij verkoop belast, niet jaar na jaar.*
Is de rente van mijn Spaanse hypotheek aftrekbaar? Niet in box 1, want het is geen eigen woning. De Spaanse hypotheekschuld telt wel mee als box 3-schuld en verlaagt zo je box 3-grondslag.*
Kan ik de overwaarde van mijn Nederlandse huis gebruiken en de rente aftrekken? Je kunt de overwaarde gebruiken, maar de rente over die opname voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar.* Reken die kosten dus volledig mee in je vergelijking met een Spaanse hypotheek.
Welke waarde gebruik ik voor mijn Spaanse woning in de aangifte? De waarde in het economisch verkeer, oftewel de marktwaarde. Omdat Spanje geen WOZ kent, helpt een lokale taxatie om die te onderbouwen.
Tot slot
Een tweede huis in Spanje is in box 3 minder zwaar belast dan het hoge forfait op overige bezittingen doet vermoeden, dankzij het belastingverdrag.* Maar de echte winst zit in de combinatie die de meeste adviseurs los van elkaar bekijken: hoe je financiert bepaalt mede hoeveel box 3 je betaalt. Een Spaanse hypotheek levert een aftrekbare box 3-schuld op; betalen met overwaarde uit Nederland niet, en bovendien verlies je daar de renteaftrek.* Reken beide routes door voordat je kiest.
Het goede nieuws: met de juiste structuur en tijdige planning is hier vaak veel te besparen, en hoef je je aankoop in Spanje niet uit te stellen vanwege box 3.
Wil je weten welke financieringsroute fiscaal het gunstigst voor je uitpakt? Heb je al een woning op het oog in Spanje, dan kun je via het Upscore Finance Passport je situatie laten doorrekenen en zien wat een Spaanse hypotheek voor jouw box 3 betekent.
Eerst zelf rekenen? Gebruik de hypotheekcalculator voor Spanje om je maandlast en financieringsruimte in te schatten.
Interne links
Hypotheek in Spanje voor Nederlanders · Overwaarde gebruiken voor een huis in Spanje · Kosten van een huis kopen in Spanje · Welke bank geeft een hypotheek in Spanje · Hypotheek in Spanje berekenen
* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.
