Het rendement op verhuurd vastgoed in Nederland staat al een tijd onder druk, en de Box 3-heffing op je vermogen loopt jaar na jaar op. Geen wonder dat steeds meer Nederlanders naar Spanje kijken om in vastgoed te beleggen. Maar wat houd je er netto aan over? Een realistisch netto rendement ligt tussen de 3 en 5%, niet de 9% die je soms hoort. En het stuk dat de meeste artikelen overslaan: hoe je de huurinkomsten in twee landen wordt belast, in Spanje via de IRNR en in Nederland via Box 3.
Snel antwoord (lees verder voor de details):
- Bruto rendement varieert sterk per locatie en type, grofweg van 0% tot 9%+. Realistisch netto: 3 tot 5% na kosten, belasting en leegstand.
- Voor een belegging financieren Spaanse banken non-residenten doorgaans tot 60 a 70% van de taxatiewaarde, lager dan bij een gewone tweede woning. De rest breng je zelf in.
- Toekomstige huurinkomsten tellen niet mee voor je hypotheek; de Spaanse bank rekent alleen met je persoonlijke inkomen.
- Over je netto huurinkomsten betaal je in Spanje IRNR: voor EU-inwoners (en dus Nederlanders) doorgaans 19%*, waarbij je kosten mag aftrekken*. Voor niet-EU-inwoners is dat 24%* zonder kostenaftrek.
- Dezelfde woning telt in Nederland mee in Box 3*. Het belastingverdrag NL-Spanje voorkomt dat je twee keer over hetzelfde vermogen betaalt*.
### Eerst zelf je rendement en maandlast doorrekenen? Reken met een actuele Euribor door wat je in Spanje kunt lenen, wat dat per maand kost en hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een belegging. Bereken je hypotheek in Spanje →
Waarom Nederlanders in Spaans vastgoed beleggen
Spanje is een van de populairste landen in Europa voor huurwoningen, vooral in de grote steden en langs de kust. De vraag naar verhuur blijft hoog door toeristen, expats en studenten, zowel op de korte als de lange termijn. De vastgoedprijzen zijn zeker niet meer laag, maar wel relatief gunstig vergeleken met Nederland of Duitsland. Combineer dat met een woning die vaak waardevast is, en je hebt een solide basis voor een belegging.
Wat we bij Upscore zien: het profiel van de Nederlandse koper verschuift in 2026 duidelijk richting investering, niet alleen een eigen vakantiehuis (Upscore-data van Nederlandse aanvragers; richting, geen cijfers over afgesloten dossiers). Die belegger komt bovendien met relatief veel eigen geld, vaak uit overwaarde, en vraagt gemiddeld een hypotheek van rond de 70% aan. Dat past precies bij hoe een Spaanse bank naar een beleggingspand kijkt.
Houd er wel rekening mee dat de Spaanse overheid en de autonome regio’s strenger worden op aankopen door buitenlanders, om de woningmarkt voor de eigen bevolking te beschermen. Er liggen plannen om aankoop door niet-EU-burgers fors duurder te maken. Voor jou als EU-inwoner verandert dat voorlopig weinig, maar het is goed om de regelgeving per regio in de gaten te houden.
Hoe financier je een beleggingspand in Spanje?
Hier zit het eerste verschil met een gewone tweede woning. Een Spaanse bank financiert een belegging behoudender. Waar je voor een vakantiehuis voor eigen gebruik vaak tot 70% van de taxatiewaarde kunt lenen, ligt dat bij een puur als belegging gekochte woning doorgaans tussen de 60 en 70%. Je eigen inbreng ligt daardoor al snel op 30 tot 40%, plus de kosten koper bovenop dat bedrag.
De belangrijkste kanttekening, en het punt dat veel beginnende beleggers verkeerd inschatten: toekomstige huurinkomsten worden niet meegerekend door de Spaanse bank. Anders dan bij een Nederlandse beleggingshypotheek, waar de verwachte huur soms meeweegt, draagt de Spaanse bank de hypotheek volledig op je persoonlijke inkomen. Je moet dus aantonen dat je de maandlasten ook zonder huurinkomsten kunt betalen. Een stabiel inkomen en een flinke eigen inbreng zijn daarbij doorslaggevend.
De rente baseren Spaanse banken op de Euribor. De Europese Centrale Bank bepaalt via het rentebeleid de basisrente in de eurozone, en de Euribor is de variabele waarop het renteaanbod meebeweegt. Voor een belegging rekenen banken vaak een iets hogere opslag dan voor een woning voor eigen gebruik, omdat ze het risico hoger inschatten.
Een veelgestelde vraag is of je met een B.V. kunt kopen. Dat kan in Spanje niet rechtstreeks. Het enige zakelijke alternatief is een Spaanse S.L. oprichten, maar voor één woning loont dat zelden door de extra kosten en administratie. Bij meerdere panden of een complex kan een S.L. wel interessant worden. Voor de meeste Nederlandse beleggers blijft aankoop op persoonlijke naam de logische route.
### Heb je al een woning op het oog? Heb je een specifieke belegging gevonden in Spanje, dan kun je via het Upscore Finance Passport je financieringsruimte laten doorrekenen en zien welk bedrag een Spaanse bank realistisch verstrekt. Check je financiering →
Welk rendement kun je realistisch verwachten?
Het rendement hangt sterk af van locatie en type vastgoed. In grote steden als Madrid, Barcelona en Valencia liggen de prijzen hoog, maar ook de huren. Aan de Costa’s, waar de vraag naar vakantieverhuur hoog is en de aankoopprijzen vaak lager, kunnen de cijfers hoger uitvallen. Actuele vraagprijzen en gemiddelde huren per gebied vind je op Idealista, de grootste vastgoedportal van Spanje.
Het bruto rendement is alleen het startpunt. Wat telt is je netto opbrengst, na kosten, belasting en leegstand. Reken in Spanje nooit met 365 verhuurdagen per jaar; een bezetting van rond de 80% is voor vakantieverhuur al optimistisch. Een realistisch netto rendement ligt daardoor tussen de 3 en 5%, afhankelijk van hoe goed je het beheer en de fiscaliteit regelt.
| Scenario | Locatie en type | Bruto rendement | Netto rendement (na kosten, IRNR, leegstand) |
|---|---|---|---|
| Sterk | Goed gelegen, gerenoveerd, 90%+ bezetting, sterke reviews | 8 tot 9%+ | 5 tot 6% |
| Gemiddeld | Appartement aan de kust, redelijke faciliteiten, ± 70% bezetting | 5 tot 6% | 3 tot 4% |
| Zwak | Slecht gelegen, matig onderhouden, < 50% bezetting | 0 tot 3% | rond 0% of negatief |
Indicatieve scenario’s, gebaseerd op rendementscijfers uit het Nederlandse Spanje-segment. Rendement is nooit gegarandeerd; onderzoek elke casus apart en reken met je werkelijke kosten en bezetting.
Het verschil tussen bruto en netto zit in de lasten die je makkelijk onderschat. Reken minimaal met: IBI (lokale onroerendgoedbelasting), verzekeringen, nutsvoorzieningen, de bijdrage aan de comunidad (de Spaanse VVE), schoonmaak, onderhoud, en eventueel een beheerservice voor sleuteloverdracht en klantcontact. Dat zijn samen al snel enkele procenten rendement. En dan komt de fiscus nog.
De fiscale kern die holapedro niet uitlegt: IRNR over je huur
Dit is het stuk waar de meeste Nederlandse Spanje-artikelen vaag over blijven. Ze noemen “een niet-ingezetenenbelasting” en laten het daarbij. Maar als je verhuurt, is dat percentage precies wat je netto rendement maakt of breekt.
Over je huurinkomsten uit Spaans vastgoed betaal je in Spanje IRNR, de Impuesto sobre la Renta de no Residentes, de inkomstenbelasting voor niet-residenten. Het tarief hangt af van waar je woont:
- EU- of EER-inwoner (en dus elke Nederlander): 19%.* Belangrijk: je betaalt die 19%* over je netto huur. Je mag kosten aftrekken* die rechtstreeks met de verhuur samenhangen, zoals rente op de Spaanse hypotheek, IBI*, verzekering, onderhoud en de comunidad-bijdrage, naar rato van de verhuurperiode.
- Niet-EU-inwoner: 24% over de bruto huur, zonder kostenaftrek.* Voor Nederlanders is dit niet van toepassing, maar het verklaart waarom het EU-tarief een echt voordeel is.
Je doet hiervoor periodiek aangifte bij de Spaanse fiscus, de Agencia Tributaria. Verhuur je helemaal niet, dan rekent Spanje toch een fictief inkomen over de woning (de imputatie voor eigen gebruik), waarover je eveneens IRNR betaalt*. Vastgoed staat dus nooit volledig fiscaal stil.
Let op een praktische horde die los staat van de belasting: de verhuurvergunning. De gemeente bepaalt of je woning voor toeristische verhuur geregistreerd mag worden, en sommige gemeentes geven die vergunning nooit af of pas na lange tijd. Ook de comunidad van het gebouw kan verhuur tegenhouden. Check dit altijd vóór je koopt, want zonder vergunning verdampt je verhuurrendement.
En in Nederland? Je belegging telt mee in Box 3
Hier komt de tweede helft van het fiscale verhaal, en dit is waar Upscore een ander beeld geeft dan zowel de Spaanse brokers als de Nederlandse fiscalisten. De Spaanse adviseur stopt bij de IRNR; de Nederlandse fiscalist kijkt naar Box 3 maar niet naar je Spaanse financiering. Voor jou hangen ze samen.
Je beleggingspand in Spanje telt in Nederland mee in Box 3*, onder de categorie “overige bezittingen”. Daar geldt een hoog fictief rendement (ongeveer 5,88%* in 2025, 6,00%* in 2026), belast tegen 36%*. Maar betaal je dan dubbel, in Spanje én in Nederland? Nee. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje* geeft Spanje het heffingsrecht over onroerend goed op Spaans grondgebied, en Nederland verleent daarvoor een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting*. De woning telt dus mee voor de hoogte van je vermogen, maar het verdrag haalt het Spaanse deel er grotendeels weer uit.
Twee punten die direct met je belegging te maken hebben:
- Je Spaanse hypotheekschuld is aftrekbaar in Box 3.* De schuld die op de Spaanse woning rust, verlaagt je Box 3-grondslag*. Financier je daarentegen met de overwaarde van je Nederlandse huis, dan is de rente over die opname in Nederland niet aftrekbaar*, omdat het geen eigen woning is. Voor een belegger is dat verschil groter dan het lijkt.
- Box 3 belast je waardestijging niet jaarlijks.* Het fictieve rendement is een aanname, geen heffing op je werkelijke winst. Vanaf 2028 (volgens de huidige planning) gaat Box 3 over op werkelijk rendement*, waarbij de waardestijging van vastgoed pas bij verkoop wordt belast* en je werkelijke huurinkomsten je directe rendement vormen.
Hoe je dit precies doorrekent, met welke financieringsroute fiscaal het gunstigst uitpakt, staat uitgewerkt in onze gids over Box 3 en een tweede huis in Spanje. Voor de Spaanse koopkosten die je vooraf moet inbrengen, lees je de kosten van een huis kopen in Spanje.
Hoe pak je het aan? De volgorde die werkt
Een beleggingspand kopen in Spanje is goed te doen met een duidelijk plan. De volgorde die in de praktijk het soepelst loopt:
- Bepaal je budget en financiering eerst. Weet hoeveel eigen geld je inbrengt en welk hypotheekbedrag een Spaanse bank realistisch verstrekt, voordat je gaat bieden. Reken op 60 tot 70% financiering en 30 tot 40% eigen inbreng.
- Kies de locatie op verhuurvraag, niet op gevoel. Onderzoek waar de huurvraag hoog is en de prijs nog redelijk. Controleer of toeristische verhuur er überhaupt vergund wordt.
- Schakel een advocaat in. De Spaanse vastgoedmarkt is minder geprofessionaliseerd dan je in Nederland gewend bent. Een advocaat checkt het koopcontract en de juridische status, zeker bij appartementen met gedeelde eigendom.
- Regel je NIE-nummer en fiscale zaken tijdig. Het NIE is verplicht voor de aankoop en de aanvraag duurt vaak langer dan je denkt.
- Reken het rendement door met de echte kosten. Neem IRNR, IBI, comunidad, onderhoud en realistische leegstand mee, niet alleen de bruto huur.
De volledige route van aanvraag tot notaris, met de echte doorlooptijd per stap, staat in ons stappenplan voor een hypotheek in Spanje. Wil je weten welke Spaanse bank jouw beleggingsprofiel het beste accepteert, lees dan welke bank een hypotheek in Spanje geeft.
Veelgestelde vragen
Kan ik als niet-resident een hypotheek krijgen voor een beleggingspand in Spanje? Ja. Veel Spaanse banken financieren buitenlandse beleggers, doorgaans tot 60 a 70% van de taxatiewaarde, lager dan bij een tweede woning voor eigen gebruik. Je toekomstige huurinkomsten tellen niet mee; de bank beoordeelt je op je persoonlijke inkomen en je eigen inbreng.
Hoeveel belasting betaal ik over de huurinkomsten? Als EU-inwoner betaal je in Spanje 19% IRNR* over je netto huurinkomsten, waarbij je kosten zoals rente, IBI* en onderhoud mag aftrekken*. Niet-EU-inwoners betalen 24%* over de bruto huur zonder aftrek. Daarnaast telt de woning in Nederland mee in Box 3*.
Welk rendement is realistisch op Spaans vastgoed? Reken op een netto rendement tussen de 3 en 5%. Bruto cijfers van 8 tot 9% komen voor bij goed gelegen, goed verhuurde woningen, maar na kosten, belasting en leegstand blijft daar minder van over. Rendement is nooit gegarandeerd.
Tellen mijn verwachte huurinkomsten mee voor mijn hypotheek? Nee. Een Spaanse bank rekent de hypotheek volledig op je persoonlijke inkomen en houdt geen rekening met de huur die je hoopt te ontvangen. Zorg dat je de maandlasten ook zonder verhuur kunt dragen.
Heb ik een verhuurvergunning nodig? Voor toeristische verhuur meestal wel. De gemeente verstrekt die vergunning, en sommige gemeentes doen dat niet of pas na lange tijd. Ook de comunidad kan verhuur beperken. Check dit altijd voordat je koopt.
Tot slot
Beleggen in Spaans vastgoed kan een verstandige zet zijn, maar het echte rendement zit niet in de bruto cijfers die je in advertenties ziet. Het zit in een nuchtere berekening: 60 tot 70% financiering op je persoonlijke inkomen, een netto rendement van 3 tot 5%, en twee fiscale lagen die je vooraf moet doorrekenen, de Spaanse IRNR van 19%* over je netto huur en Box 3* in Nederland. Wie die twee samen bekijkt, weet wat een belegging echt oplevert. Dat is precies de berekening die de meeste partijen los van elkaar maken.
### Wil je weten wat een belegging in Spanje jou netto oplevert? Reken je financieringsruimte en maandlast door, of laat via het Upscore Finance Passport je profiel toetsen als je al een specifieke woning op het oog hebt. Bereken je hypotheek → · Check je financiering →
Interne links
Hypotheek in Spanje voor Nederlanders · Box 3 en een tweede huis in Spanje · Overwaarde gebruiken voor een huis in Spanje · Kosten van een huis kopen in Spanje · Hypotheek in Spanje berekenen · Welke bank geeft een hypotheek in Spanje · Stappenplan hypotheek in Spanje
Externe bronnen (outbound authority)
Idealista (prijzen/markt) · Agencia Tributaria (IRNR/IBI) · Belastingdienst (Box 3 buitenlands vermogen) · Banco de España (Euribor/LTV) · Euribor-rates.eu (actuele rente)
* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.
