Ja, als Nederlander kun je een hypotheek in Spanje afsluiten, ook als je niet in Spanje woont. Je sluit die hypotheek niet af bij je eigen bank in Nederland, maar bij een Spaanse bank, en de spelregels zijn anders dan je gewend bent. Uit data van Upscore blijkt dat Nederlandse kopers gemiddeld een hypotheek van rond de 70% van de woningwaarde aanvragen. Dat is opvallend: Amerikaanse en Britse kopers vragen vaak 77 tot 78%. Met andere woorden, de Nederlander brengt structureel meer eigen geld in en gaat minder ver mee in de financiering.
In deze gids lees je hoeveel je kunt lenen, welke bank je nodig hebt, wat het kost, hoe het met de belasting zit en hoe het proces stap voor stap verloopt. Wil je liever meteen een indicatie? Bereken je hypotheek in Spanje.
Het belangrijkste op een rij
- Je hebt een NIE-nummer nodig voordat je iets kunt regelen. Geen NIE, geen hypotheek en geen aankoop.
- Spaanse banken financieren voor niet-ingezetenen meestal 60 tot 70% van de woningwaarde. Reken dus op minimaal 30% eigen geld, plus de kosten koper.
- De kosten koper liggen in Spanje rond de 10 tot 14%* van de koopsom, afhankelijk van de regio.
- Een taxatie door een erkende taxateur is verplicht. De bank baseert het maximale bedrag op de laagste van koopsom of taxatiewaarde.
- De looptijd is meestal maximaal 20 tot 25 jaar en moet aflopen vóór je 75e.
- Bij Upscore aangevraagde hypotheken hebben een mediane doorlooptijd van ongeveer 4,7 maanden van aanvraag tot tekenen. Niet de “4 tot 10 weken” die je elders leest.
Kan je als Nederlander een hypotheek in Spanje krijgen?
Ja, maar niet via je Nederlandse bank. Een Nederlandse bank financiert vrijwel nooit een woning die buiten Nederland staat. Een lezer op het VIVA-forum verwoordt het zo: “Een Nederlandse bank zal vrijwel nooit een hypotheek verschaffen voor een huis dat niet in Nederland staat.” Dat klopt met wat wij in de praktijk zien.
Je hebt dus twee routes. De eerste is een hypotheek bij een Spaanse bank, met de Spaanse woning als onderpand. De tweede is je Nederlandse overwaarde gebruiken door bij te lenen op je woning in Nederland. Veel Nederlanders combineren beide, en dat heeft flinke fiscale gevolgen, want de rente over een verhoging van je Nederlandse hypotheek voor een woning in Spanje is in Nederland niet aftrekbaar*. Daarover lees je meer bij belasting en Box 3.
Net als in Nederland kijkt de Spaanse bank naar je inkomen, je vaste lasten en je leeftijd. Het verschil zit in de strengheid en de papierwinkel. Je bent voor de Spaanse bank een onbekende buitenlander, en daarom vraagt die bank behoorlijk wat documenten op: paspoort, loonstroken, bankafschriften, een IB-aangifte en soms een overzicht van je Nederlandse hypotheek. De Banco de España houdt toezicht op de Spaanse geldverstrekkers, en die toetsen je aanvraag streng.
Hoeveel kun je lenen voor een huis in Spanje?
Voor niet-ingezetenen financieren Spaanse banken doorgaans 60 tot 70% van de woningwaarde. Woon je wel in Spanje, dan kan het oplopen tot 80%. Voor de meeste Nederlanders geldt dus: je brengt minimaal 30% eigen geld in, en daar komen de kosten koper nog bovenop.
Uit data van Upscore blijkt dat de mediane aangevraagde hypotheek bij Nederlandse klanten rond de 70% ligt. De mediane woningwaarde is ongeveer €280.000. De Nederlander zet daarmee fors eigen vermogen in, vaak uit de overwaarde van de woning in Nederland. Dat zien we ook terug op de forums. Een lezer op spanjeforum schrijft (te verifiëren): “Wij hebben een hypotheek van 70% gekregen… minimaal 30% eigen geld.”
Hoeveel je precies kunt lenen, hangt af van je inkomen. De bank rekent meestal met een maximale woonlast van 30 tot 35% van je netto-inkomen, waarbij ze ook je Nederlandse maandlasten meetellen. Net als in Nederland bepaalt je inkomen dus grotendeels de maximale hypotheek, alleen wordt hier ook je bestaande schuld in Nederland meegenomen.
De rente staat los van dit alles. Spaanse hypotheken zijn vaak gekoppeld aan de Euribor, met een opslag van de bank erbovenop. De Euribor beweegt en de actuele stand vind je op euribor-rates.eu. Voor niet-ingezetenen ligt het tarief doorgaans wat hoger dan voor lokale kopers. Wil je een concrete indicatie op basis van je eigen situatie, gebruik dan de rekentool.
Bereken je hypotheek in Spanje Zie in een paar minuten wat je maandlasten en je maximale financiering ongeveer worden, op basis van je inkomen en de woningwaarde. Naar de rekentool
Welke bank geeft een hypotheek in Spanje?
Niet je Nederlandse bank. ING, ABN AMRO en Rabobank financieren geen woning in Spanje, en ING Spanje verstrekt uitsluitend hypotheken aan Spaanse ingezetenen. Sinds de kredietcrisis hebben de meeste Nederlandse banken zich teruggetrokken uit buitenlandse financiering. Je komt dus uit bij een Spaanse bank.
In de praktijk zien we dat de meeste afgesloten hypotheken bij twee banken lopen: Banco Sabadell en CaixaBank dekken samen ongeveer 89% van de Spaanse afsluitingen bij Upscore, en UCI de rest. Dat sluit aan bij de ervaring op de forums, waar Nederlanders geregeld een rekening en hypotheek bij Sabadell noemen.
Er zit verschil in snelheid. Sabadell verwerkt aanvragen het snelst, CaixaBank zit daar net achter, en UCI is duidelijk trager. Heb je haast omdat je een specifieke woning op het oog hebt, dan is dat verschil het overwegen waard.
| Bank | Mediane doorlooptijd tot tekenen | Voor wie |
|---|---|---|
| Banco Sabadell | ±4,3 maanden (het snelst) | kopers met haast of een concrete woning |
| CaixaBank | ±5,0 maanden | breed inzetbaar |
| UCI | ±8,0 maanden | gericht op niet-ingezetenen, maar trager |
Samen zijn Sabadell en CaixaBank goed voor ongeveer 89% van de Spaanse afsluitingen bij Upscore; UCI dekt het grootste deel van de rest.
Welke bank het beste bij jou past, hangt af van je profiel, de regio en het type woning. Een uitgebreide vergelijking per bank vind je in onze overzicht van banken voor een hypotheek in Spanje.
Wat kost een huis kopen in Spanje?
Reken naast de aankoopprijs op 10 tot 14% kosten koper*. Dat is de grootste verrassing voor veel Nederlanders, want in Nederland zijn de bijkomende kosten lager. De kosten koper bestaan uit:
| Kostenpost | Indicatie | Toelichting |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (ITP) | 6-10%* | bij een bestaande woning; verschilt per autonome regio |
| BTW (IVA) | 10%* | alleen bij nieuwbouw, in plaats van ITP |
| Notaris, kadaster en gestoría | 1-2% | samen |
| Hypotheekkosten | variabel | taxatie, openingsprovisie, inschrijving |
| Totale kosten koper | 10-14%* | bovenop de koopsom |
Bij een woning van €280.000 praat je dus al snel over €28.000 tot €39.000 aan extra kosten, bovenop je eigen inbreng. Een volledige uitsplitsing per regio staat in kosten van een huis kopen in Spanje. Het officiële belastingoverzicht vind je bij de Agencia Tributaria.
Hoe zit het met de belasting?
Een tweede woning in Spanje raakt twee belastingstelsels tegelijk. In Spanje betaal je jaarlijks IBI* (onroerendezaakbelasting) en, als niet-ingezetene, IRNR* (inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen). In Nederland valt de woning in Box 3* als overig vermogen, en daarover betaal je vermogensrendementsheffing*.
Gelukkig voorkomt het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje dubbele belasting*. De waarde van de woning telt mee in Box 3, maar de Spaanse hypotheekschuld mag je daar in aftrek brengen*. Hier zit precies het verschil tussen de twee financieringsroutes, en dat werken we volledig uit in Box 3 en je tweede huis in Spanje.
Let op: de Box 3-regels veranderen de komende jaren*. Laat je daarom altijd informeren over je actuele situatie voordat je de financiering vastlegt.
Hoe werkt het? Het stappenplan
Het hele traject duurt bij Upscore-klanten mediaan ongeveer 4,7 maanden, van eerste aanvraag tot tekenen bij de notaris. De doorlooptijd hangt sterk af van hoe snel je je documenten aanlevert, en dat is in de praktijk het grootste knelpunt. De stappen op een rij:
- Vraag een NIE-nummer aan. Zonder NIE kun je geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Dit is meteen de lastigste eerste horde. Een lezer op het VIVA-forum waarschuwt: “Een NIE-nummer aanvragen is vreselijk… erg lastig om een afspraak te krijgen.” Begin hier dus op tijd mee.
- Doe een financieringscheck. Voordat je een bod doet, wil je weten wat je ongeveer kunt lenen. Gebruik de rekentool of vraag een pre-kwalificatie aan.
- Stel je documenten samen. Paspoort, loonstroken, bankafschriften, IB-aangifte en een overzicht van je bestaande schulden.
- Kies een bank of broker die ervaring heeft met Nederlandse kopers.
- Laat de taxatie uitvoeren. De bank bepaalt het maximale bedrag op basis van de taxatiewaarde.
- Ontvang en teken de hypotheekofferte.
- Teken bij de notaris en schrijf de woning in bij het kadaster.
Het volledige stappenplan met checklist per document staat in hypotheek in Spanje afsluiten: het stappenplan.
Klaar om een specifieke woning te financieren? Heb je al een woning op het oog, vraag dan een Finance Passport aan. Je krijgt een pre-kwalificatie zodat je sterker staat bij de onderhandeling en de bank. Vraag je Finance Passport aan
Waar kopen Nederlanders in Spanje?
Uit data van Upscore blijkt dat de Nederlandse kopers zich concentreren rond Alicante, Málaga en Valencia aan de kust. Dat zijn ook de regio’s met het ruimste aanbod voor buitenlandse kopers. Het actuele aanbod en de prijzen per regio bekijk je op idealista.com. Houd er rekening mee dat het ITP-tarief* en daarmee de kosten koper per regio verschilt, dus de regio bepaalt mee wat je uiteindelijk kwijt bent.
Opvallend: een groot deel van de Nederlandse klanten heeft al een specifieke woning gevonden voordat ze de financiering aanvragen. Dat is logisch, want met een concrete woning in handen kan de bank veel sneller een offerte maken.
Kortom
Een hypotheek in Spanje als Nederlander is goed te regelen, maar het gaat anders dan thuis. Je sluit af bij een Spaanse bank, je brengt minimaal 30% eigen geld in, de kosten koper liggen rond de 10 tot 14%*, en het hele traject duurt mediaan ongeveer 4,7 maanden. De praktijk wijst uit dat de meeste afsluitingen via Sabadell of CaixaBank lopen en dat de documentatie het grootste knelpunt is. Begin op tijd met je NIE-nummer en zorg dat je papieren compleet zijn.
Begin met een berekening Zie wat je in jouw situatie kunt lenen en wat je maandlasten worden. Bereken je hypotheek in Spanje
Veelgestelde vragen
Kan ik bij mijn Nederlandse bank een hypotheek voor Spanje afsluiten? Nee. ING, ABN AMRO en Rabobank financieren geen woning buiten Nederland, en de Spaanse tak van ING leent alleen aan Spaanse ingezetenen. Je sluit de hypotheek af bij een Spaanse bank, of je leent bij op de overwaarde van je Nederlandse woning.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig? Reken op minimaal 30% van de woningwaarde, plus 10 tot 14% kosten koper*. Bij Upscore vragen Nederlandse klanten mediaan rond de 70% financiering aan, dus de meeste kopers brengen iets meer dan het minimum in.
Hoe lang duurt het om een hypotheek in Spanje te regelen? Bij Upscore-klanten mediaan ongeveer 4,7 maanden. Via Sabadell gaat het sneller (rond 4,3 maanden), via UCI duurt het langer (rond 8 maanden). Hoe sneller je je documenten aanlevert, hoe korter het traject.
Heb ik een NIE-nummer nodig? Ja, en je hebt het nodig voordat je iets anders kunt regelen. Zonder NIE kun je geen woning kopen en geen hypotheek afsluiten. Een afspraak voor de aanvraag is lastig te krijgen, dus begin hier vroeg mee.
Welke bank is het beste voor een hypotheek in Spanje? Dat hangt af van je profiel en je haast. In de praktijk lopen de meeste afsluitingen via Sabadell en CaixaBank. Een vergelijking per bank vind je in welke bank geeft een hypotheek in Spanje.
Telt mijn Spaanse woning mee voor Box 3? Ja, de woning valt in Nederland in Box 3 als overig vermogen, maar de Spaanse hypotheekschuld mag je daar in aftrek brengen*. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje voorkomt dubbele belasting*. Lees meer bij Box 3 en je tweede huis in Spanje.
* Uitsluitend voor informatieve doeleinden. Dit is geen belastingadvies. Raadpleeg uw belastingadviseur.
